Qué es el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona
Durante mucho tiempo, invertir en inmuebles ha estado reservado a quienes podían comprar una vivienda o un local entero, con todo el dinero y los trámites que eso implica. El crowdfunding inmobiliario propone otra manera de hacerlo.
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Seguro que tienes cerca un solar vallado o un edificio cubierto con una malla verde. Dentro de dos años ahí habrá pisos, y quien haya puesto el dinero para levantarlos puede haber ganado mucho por el camino. Lo que casi nadie sabe es que hoy ese alguien puede ser cualquiera, con unos cientos de euros y desde el móvil.
Hasta hace poco daba igual enterarse, porque no había forma de entrar. Meterte en el ladrillo significaba juntar una entrada de sesenta mil euros, firmar una hipoteca a veinte años y terminar respondiendo llamadas de un inquilino al que se le ha roto la caldera. La parte del negocio donde de verdad se puede ganar, la de financiar la obra, estaba reservada a quien movía millones.
Eso es lo que ha cambiado, y se llama crowdfunding inmobiliario. En tres minutos vas a entender exactamente cómo funciona.
Por qué existe esto
Un promotor puede tener diez buenos proyectos sobre la mesa y dinero solo para dos.
El promotor es la empresa que compra el suelo, construye y vende las viviendas. Para una obra de cinco millones el banco le presta la mayor parte, pero le exige poner de su bolsillo un buen pellizco, y ese pellizco es su cuello de botella. Después de 2008 los bancos apretaron todavía más y muchas obras perfectamente viables se quedaron paradas por no completar esa parte. Al mismo tiempo, internet estaba demostrando que se podía juntar un millón de euros entre miles de desconocidos para financiar casi cualquier cosa. Unir las dos ideas era cuestión de tiempo.
Esa parte que falta es exactamente donde entras tú. Y no es terreno sin ley: las plataformas que operan en España las autoriza y vigila la CNMV bajo un reglamento europeo, con una licencia que además les sirve para ofrecerte proyectos en Francia, Italia o Portugal.
Cómo funciona, paso a paso
Desde que el promotor llama a la puerta hasta que el dinero vuelve a tu cuenta pasan cinco cosas.
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01
El filtro. El promotor lleva su proyecto a una plataforma de crowdfunding, que es una empresa autorizada dedicada a financiar proyectos inmobiliarios juntando desde su web el dinero de muchos inversores pequeños. La plataforma revisa quién es el promotor, qué ha construido antes, cuánto vale el suelo, cuánto cuesta la obra, a cuánto se venderán los pisos y si la licencia está concedida. De todo lo que le llega, solo publica una parte.
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02
La ficha. El proyecto que pasa el filtro se publica en la página web de la plataforma con la cantidad de dinero que se busca, el plazo previsto, la rentabilidad estimada y los documentos para que los mires tú mismo. Esa ficha es toda tu información: aquí nadie te va a llamar para aconsejarte.
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03
La ronda. Se abre la captación y cada inversor pone lo que quiere, desde el mínimo de la plataforma, que suele ser de 250 € o 500 € por proyecto. Cuando la suma alcanza el objetivo, la ronda se cierra y el dinero va a la obra. Si no se alcanza, vuelve íntegro a tu cuenta.
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04
La espera. Tu dinero se queda bloqueado mientras se construye, normalmente entre uno y tres años. Durante ese tiempo no tienes nada que hacer y tampoco puedes sacarlo cuando te apetezca.
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05
La devolución. Al terminar, tu capital vuelve con su rendimiento. Cuánto y de dónde sale depende de la forma en que hayas entrado, que es lo que viene ahora.
Muchas rondas se completan en poco tiempo y no existe lista de espera, así que el momento en que te enteras condiciona si puedes participar o no.
Una idea general que conviene tener presente en todo el proceso: como cada obra depende de un promotor y una ciudad concretos, concentrar todo el dinero en un único proyecto expone tu resultado a lo que le ocurra a ese proyecto. La diversificación es uno de los principios básicos de este tipo de inversión.
SIGUE LEYENDO · 03 En cuántos proyectos hay que invertir ›Las dos formas de entrar
Se parecen en la pantalla y no se parecen en nada en el bolsillo.
Actúas como un banco pequeño: prestas a un interés fijado de antemano y a un plazo cerrado. Si todo va bien recuperas tu dinero más los intereses, ni un euro más aunque el promotor gane el triple. A cambio cobras antes que él y suele haber una garantía detrás, como una hipoteca sobre el suelo, que ayuda pero no asegura que recuperes tu dinero.
Compras una parte de la sociedad que promueve el proyecto y te llevas tu porcentaje del beneficio de las ventas. Si va mejor de lo previsto ganas más, y si va peor ganas menos o pierdes. Plazos más largos y resultado más variable en las dos direcciones.
Ninguna es mejor que la otra: en una el rendimiento está limitado de antemano y en la otra no, a cambio de que el resultado sea más variable en ambos sentidos.
Lo que te protege y lo que no
Conviene que esto te lo cuenten antes de invertir y no después.
La ley obliga a que cada proyecto publique una ficha estándar con los datos clave, te hace un test antes de dejarte invertir si no tienes experiencia y te da cuatro días para echarte atrás sin dar explicaciones. Tu saldo sin invertir tampoco lo guarda la plataforma: está en una entidad de pago independiente.
Lo que no tienes es red. Esto no es un depósito y no lo cubre ningún fondo de garantía. La rentabilidad que ves publicada es una estimación del promotor, no una promesa. Puedes perder el capital y, sobre todo, puedes cobrar más tarde de lo previsto, que es lo que más pasa.
Con esto sobre la mesa ya puedes leer cualquier proyecto sabiendo lo que hay.
Antes de abrir tu primera ficha
Hay tres datos que cambian el resultado mucho más de lo que aparentan: el LTV, la licencia y las preventas, y las comisiones. Cada uno tiene su propio artículo porque cada uno, por sí solo, puede convertir un buen proyecto en uno mediocre.
