Qué es el LTV en crowdfunding inmobiliario y por qué el porcentaje que ves puede engañarte
De todos los números que aparecen en la ficha de un proyecto, hay uno que te dice cuánto margen tienes si las cosas se tuercen. No es la rentabilidad, ni el plazo: es un porcentaje discreto, normalmente entre el 50% y el 70%, etiquetado como LTV.
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Y es el dato que más se malinterpreta de toda la ficha, porque dos proyectos con el mismo LTV pueden tener márgenes de seguridad completamente distintos según sobre qué se haya calculado.
Qué es, en una división
LTV son las siglas de loan to value, préstamo sobre valor. Se calcula dividiendo lo que se presta entre lo que vale el activo que respalda ese préstamo.
Si un promotor pide 600.000 € y el suelo hipotecado vale 1.000.000 €, el LTV es del 60%. Eso significa que, sobre el papel, el activo podría perder hasta un 40% de su valor y la venta seguiría cubriendo la deuda. Con un LTV del 80% ese colchón se reduce a la quinta parte, y cualquier bajada del mercado o cualquier tasación optimista se lo come entero.
Cuanto más bajo es el LTV, más margen hay antes de que un problema se convierta en una pérdida para quien ha prestado. Es la traducción numérica de la idea de colchón.
El margen real es más estrecho de lo que parece
Ese 40% de colchón del ejemplo es teórico y conviene descontarle unas cuantas cosas.
Recuperar el dinero a través de la garantía implica un procedimiento que cuesta dinero y tiempo, y esos costes salen de lo que se recupere. Además, un activo que se vende porque hay que venderlo casi nunca alcanza el precio de una venta tranquila, así que el importe final suele quedar por debajo de la tasación. Y mientras todo eso ocurre, los intereses que esperabas cobrar no están entrando.
Nada de esto anula el colchón, pero explica por qué un LTV del 75% deja bastante menos aire del que sugiere la resta.
La trampa está en el denominador
Aquí está el motivo por el que dos LTV iguales no son comparables.
La pregunta es qué valor se ha usado abajo en la división. Hay operaciones que lo calculan sobre el valor actual del activo, que es lo que vale hoy el suelo o el edificio tal cual está. Y hay otras que lo calculan sobre el valor de la promoción una vez terminada y vendida, que es un valor futuro y estimado, bastante mayor. A veces se etiqueta como LTGDV o como LTV sobre valor de desarrollo, y a veces simplemente pone LTV sin más.
La diferencia no es académica: un préstamo de 600.000 € sobre un suelo que hoy vale 1.000.000 € es un LTV del 60%, y ese mismo préstamo sobre una promoción que valdrá 3.000.000 € cuando esté construida y vendida es un LTV del 20%. El proyecto es idéntico, el riesgo es idéntico, y el número de la ficha da una impresión completamente distinta.
Si el porcentaje te parece sorprendentemente bajo, esa es la primera comprobación que toca hacer.
Quién pone el valor, y de cuándo es
Un LTV es tan fiable como la tasación que lleva debajo.
Interesa saber si la valoración la ha hecho una sociedad de tasación independiente o es una estimación interna del promotor, y sobre todo de qué fecha es. Un informe de hace dos años describe un mercado que puede haber cambiado, y el valor de un suelo se mueve mucho según el momento y según si la licencia está concedida o no.
También conviene mirar si hay algún acreedor por delante. Si un banco ya tiene una hipoteca sobre ese mismo activo, el porcentaje que a ti te afecta no es solo el de tu préstamo, sino el de toda la deuda acumulada sobre la cosa, y tú estás en la parte de arriba de esa pila.
Un LTV es una foto, no una película
El porcentaje que ves está calculado el día que se publicó el proyecto.
A partir de ahí todo se mueve. Si la obra avanza, el activo vale más y el LTV real mejora. Si el mercado se enfría o la obra se para, ocurre lo contrario. En operaciones largas esa foto inicial puede tener poco que ver con la situación dos años después, que es justo cuando importaría.
Por eso el LTV se lee junto al resto: qué tiene que pasar para que te devuelvan y qué garantía hay detrás si no pasa.
Lo que el LTV no te dice
Conviene tener claro su límite, porque es un indicador de daño, no de probabilidad.
Un LTV bajo no hace que el proyecto salga bien: no dice nada sobre si el promotor sabe construir, si la licencia llegará a tiempo o si los pisos se venderán. Lo único que dice es cuánto puede caer el valor antes de que quien prestó empiece a perder. Un proyecto mediocre con LTV del 45% sigue siendo un proyecto mediocre.
Y en las operaciones de equity este número ni siquiera aplica, porque ahí no hay préstamo ni hipoteca: se es socio, no acreedor.
