Licencia y preventas en crowdfunding inmobiliario: las dos señales de que un proyecto va en serio
El proyecto pinta bien: buena zona, promotor con experiencia, renders impecables y un plazo de dieciocho meses. En una esquina de la ficha, casi sin querer, pone "licencia en tramitación". Dieciocho meses después la obra no ha empezado, porque el ayuntamiento todavía no la ha concedido.
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Esa línea pequeña, y la que suele ir justo al lado sobre preventas, cuentan más sobre lo que vas a vivir como inversor que casi todo el resto de la ficha. Son las dos señales que dicen en qué punto real está un proyecto, y por tanto cuánto camino le queda por recorrer antes de devolverte el dinero.
La licencia: sin ella no hay obra
Parece obvio, pero tiene consecuencias que no lo son tanto.
Para construir o rehabilitar un edificio en España hace falta una licencia de obra que concede el ayuntamiento, y hasta que no la tienes no puedes empezar. El problema es que el plazo para conseguirla no depende del promotor: depende de la carga de trabajo de cada ayuntamiento, de si el proyecto encaja a la primera con la normativa urbanística y de que no aparezcan requerimientos por el camino. En algunas ciudades son pocos meses y en otras se va por encima del año con toda naturalidad.
En la ficha te vas a encontrar básicamente tres situaciones. Licencia concedida, que quiere decir que ese obstáculo ya no existe. Licencia solicitada o en tramitación, que quiere decir que el calendario del proyecto depende de un tercero que no tiene ninguna prisa. Y operaciones cuyo objetivo es precisamente conseguir esa licencia o recalificar un suelo, que son otro tipo de inversión: ahí la licencia no es un requisito previo, es el negocio en sí, y el riesgo de plazo es el riesgo principal.
Ninguna de las tres es buena o mala en abstracto, pero cada una implica una probabilidad muy distinta de que el calendario se mueva.
Las preventas: alguien ya ha dicho que sí
La licencia te dice si se puede construir. Las preventas te dicen si alguien quiere lo que se va a construir.
Una preventa es una vivienda vendida sobre plano antes de que exista, normalmente con un contrato firmado y una parte del precio entregada a cuenta. Cumple tres funciones a la vez. Valida que hay demanda real a ese precio y no solo en el plan de negocio. Adelanta parte del dinero con el que después se devolverá. Y muy a menudo es la condición que pone el banco para financiar la obra, lo que significa que sin cierto nivel de preventas el proyecto puede quedarse sin la financiación que necesita para arrancar.
El matiz está en qué se cuenta como preventa. No es lo mismo una reserva con una señal pequeña y fácil de recuperar que un contrato privado con un porcentaje relevante del precio ya entregado. Lo primero es un interés; lo segundo es un compromiso. Si la ficha solo dice "70% prevendido", merece la pena saber cuál de las dos cosas hay debajo, y a qué precio se ha vendido comparado con el que se usó para calcular la rentabilidad.
Cómo leer las dos juntas
Por separado dicen algo. Juntas te sitúan el proyecto en el mapa.
Con licencia concedida y preventas altas, el proyecto está en una fase avanzada: los dos grandes obstáculos externos ya se han superado y lo que queda es construir y entregar. Con licencia concedida pero pocas preventas, se puede construir, pero la duda es a qué ritmo se venderá y si se financiará lo que falta. Con licencia en trámite y preventas altas, hay demanda pero no hay permiso, y el plazo depende del ayuntamiento. Sin licencia y sin preventas, estás en la fase más temprana, donde más cosas tienen que salir bien y donde más fácil es que el calendario se alargue.
Lo razonable es que una fase más temprana venga acompañada de una rentabilidad estimada mayor, porque asume más incertidumbre. Si no es así, es una pregunta que merece la pena hacerse.
Estimación publicada por las plataformas.
Lo que estas dos señales afectan de rebote
La licencia y las preventas no solo hablan del plazo. Tocan casi todo lo demás de la ficha.
El valor del activo, y por tanto el LTV, cambia mucho según la licencia esté o no concedida, porque un suelo con permiso para construir vale bastante más que el mismo suelo sin él. La garantía también se ve afectada: ejecutar una hipoteca sobre un solar sin licencia deja un activo más difícil de vender. Y los retrasos, que son el riesgo más frecuente del sector, nacen en gran parte aquí, en licencias que tardan más de lo previsto y en ventas que van más lentas de lo que decía el plan.
Y detrás de todo, el promotor
Hay una tercera señal que no aparece en una casilla, pero que ayuda a interpretar las otras dos.
Un promotor que ha entregado veinte promociones en esa misma ciudad conoce los tiempos de ese ayuntamiento y sabe vender en ese mercado. Uno que construye allí por primera vez, o que nunca ha terminado una obra de ese tamaño, lee los mismos plazos con bastante más optimismo del que suele confirmarse. Su historial de licencias conseguidas y de viviendas entregadas es el contexto que convierte dos casillas en información útil.
