Comisiones en crowdfunding inmobiliario: si no te cobran a ti, ¿de qué vive la plataforma?

El promotor es quien necesita el dinero, así que es quien paga por el servicio de conseguirlo. Lo que se cobra varía según la plataforma, pero suele combinar una parte por analizar y estructurar la operación y otra en forma de porcentaje sobre el dinero efectivamente captado entre los inversores. Si la ronda no se completa, en muchos casos esa segunda parte no llega a cobrarse.

Para ti esto se traduce en algo muy concreto: entre lo que dice la ficha y lo que llega a tu cuenta no hay una capa de comisiones de la plataforma. La rentabilidad publicada es la que se estima que recibirás, con la única resta de los impuestos que veremos al final.

Esa comisión forma parte del coste que el promotor asume por financiarse. Si a los intereses que te paga a ti le sumas lo que paga a la plataforma, obtienes lo que de verdad le cuesta ese dinero. Y un promotor que acepta financiarse a un coste alto normalmente lo hace porque, para ese proyecto y en ese momento, no ha encontrado una opción más barata, ya sea porque el banco no llega a todo o porque la operación está en una fase que el banco no financia.

Eso no convierte al proyecto en malo, pero sí explica por qué la rentabilidad es la que es. Una rentabilidad estimada alta no sale de la nada: es el precio que paga alguien que necesita el dinero con más urgencia o con más incertidumbre que otros.

A corto plazo, publicar más operaciones significa cobrar más. A largo plazo, lo único que mantiene viva a una plataforma es que los inversores vuelvan, y los inversores vuelven cuando cobran. Un historial de proyectos devueltos en plazo es el activo más valioso que tiene una plataforma, y uno lleno de prórrogas e impagos la va dejando sin clientes.

Por eso el historial de lo que ya ha terminado dice más de su criterio que cualquier promesa en su web.

Cuando prestas, cobras un interés pactado. Cuando entras como socio, lo que decide tu resultado es cómo se reparte el beneficio entre inversores y promotor.

Ese reparto suele seguir un orden, que en el sector se llama cascada. Primero se devuelve a los inversores el capital que pusieron. Después, en muchas operaciones, los inversores cobran un rendimiento mínimo antes de que el promotor se lleve nada, lo que se conoce como retorno preferente. Y lo que sobra a partir de ahí se reparte en unos porcentajes fijados de antemano.

Dos operaciones con el mismo beneficio total pueden dejarte cantidades muy distintas según cómo esté escrita esa cascada. Sin retorno preferente, tu resultado depende mucho más de que todo salga bien. Con él, estás más protegido en la parte baja y compartes más en la alta.

La parte a mirar es si se aplican de verdad. En una prórroga el promotor suele negociar nuevas condiciones, y ahí se decide si esos intereses se mantienen, se rebajan o desaparecen a cambio de más plazo. Cómo gestiona cada plataforma ese momento es una de las diferencias más reales entre unas y otras, y casi nunca aparece en la portada.

Los intereses de un préstamo y el beneficio de una operación de capital no tributan igual, y según la estructura puede que te practiquen una retención en el momento del cobro. La cuenta completa para comparar dos operaciones es, por tanto, rentabilidad estimada menos impuestos, y teniendo presente siempre que la primera cifra es una estimación y no una promesa.