Qué pasa con tu dinero cuando hay que ejecutar la garantía en crowdlending inmobiliario
"Operación con garantía hipotecaria de primer rango". Lees eso en la ficha, se te relaja el hombro y sigues bajando hasta el número de la rentabilidad.
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Es comprensible, porque la palabra garantía suena a red de seguridad. Pero una garantía no es un seguro que te devuelve el dinero si el proyecto sale mal: es un derecho a cobrarte de algo concreto, por delante de otros, después de un proceso que lleva su tiempo y su coste.
Para saber qué pasaría con tu dinero el día que haya que ejecutarla hay que mirar antes dos cosas, qué tipo de garantía tienes y sobre qué activo está. Vamos por orden.
Las garantías que vas a ver, de más a menos sólidas
No todas pesan igual, aunque en la ficha ocupen la misma línea.
Es la más fuerte. Si el promotor no paga, se puede ejecutar el inmueble, venderlo y cobrar con lo que se saque. La palabra que hay que buscar es el rango: en primer rango cobras antes que nadie, y en segundo rango cobras solo si queda algo después de que el acreedor anterior, normalmente un banco, se haya cobrado del todo. Esa palabra cambia el riesgo más que ningún otro dato de la ficha.
Si el promotor incumple, los inversores se quedan con las participaciones de la sociedad que promueve el proyecto. Suena parecido, pero no es lo mismo: te quedas con la empresa, con su obra a medias y también con sus deudas, y alguien tendrá que gestionar todo eso.
El promotor, o su sociedad matriz, responde con su propio patrimonio. Vale exactamente lo que valga ese patrimonio en el momento en que haga falta, que es un dato que casi nunca está en la ficha y que conviene preguntar.
Cuentas de las que no se puede sacar dinero sin autorización, retenciones hasta que se certifique la obra, seguros, cartas de compromiso. Ayudan a que las cosas se hagan bien, pero no son algo de lo que puedas cobrar si el proyecto falla.
Una garantía vale lo que valga el activo
Aquí está la parte que decide si esa hipoteca te sirve de algo.
Una garantía es un derecho sobre una cosa, así que todo depende de cuánto vale esa cosa y de lo fácil que sea venderla. Lo primero se mide con la relación entre lo prestado y el valor del activo, que es el famoso LTV: si se ha prestado el 50% de lo que vale, hay bastante margen para que una venta forzosa cubra la deuda; si se ha prestado el 80%, el margen es estrecho y cualquier bajada de precio se lo come.
Lo segundo es menos técnico y no aparece en ningún porcentaje: un piso terminado en una ciudad con demanda se vende, y un suelo sin licencia en una zona sin actividad puede tardar años en encontrar comprador. La misma hipoteca sobre dos activos distintos no es la misma garantía.
Y conviene mirar de qué fecha es la tasación y quién la firmó, porque un valor de hace dos años describe un mercado que ya no existe.
Ejecutar una garantía no es apretar un botón
Este es el punto que casi nadie cuenta antes, y el que más sorprende cuando llega.
Cuando un promotor deja de pagar, nadie aparece al día siguiente con tu dinero. Se abre un procedimiento para ejecutar la garantía que se mide en meses, y con frecuencia en años, con costes legales por el camino que salen del propio importe recuperado. El activo suele venderse en condiciones peores que en una venta ordinaria, porque se vende cuando hay que venderlo y no cuando conviene. Y si hay concurso de acreedores de por medio, los plazos se alargan todavía más.
El resultado habitual no es blanco ni negro: se recupera una parte, más tarde de lo previsto. Por eso la garantía reduce lo que puedes perder, pero no elimina ni la pérdida ni la espera.
Si inviertes en capital, no suele haber garantía
Merece la pena decirlo claro porque se confunde a menudo.
Todo lo anterior suele darse cuando prestas dinero. Cuando entras en el capital de una promoción no eres acreedor, eres socio: no hay hipoteca a tu favor, no hay nada que ejecutar y cobras el último, cuando ya han cobrado todos los que prestaron. A cambio, tu rendimiento no suele tener el techo del tipo de interés pactado.
No es peor ni mejor, es otra cosa. Por eso, conviene tener en cuenta que la rentabilidad de una operación de capital no es directamente comparable con la de un préstamo garantizado con una hipoteca de primer rango, ya que implican niveles de riesgo y estructuras jurídicas diferentes.
La garantía es el plan B
Ninguna operación se plantea para acabar ejecutando una hipoteca.
Lo que se espera es que la obra termine, que los pisos se vendan o que el banco refinancie, y que con ese dinero cobres en la fecha prevista. La garantía es lo que queda si eso no ocurre, y por eso mirarla sirve para dimensionar el daño de un escenario malo, no para ahorrarte el análisis del escenario bueno.
Dicho de otra forma: un proyecto flojo con buena garantía sigue siendo un proyecto flojo, solo que con una salida menos mala.
