Cuántos proyectos hacen falta para diversificar en crowdfunding inmobiliario y que un impago no te arruine el año
El inversor que peor lo pasa no es el que ha tenido un impago. Es el que ha tenido un impago teniendo solo cuatro proyectos.
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Es la misma mala noticia en los dos casos, pero en uno se lleva por delante una parte pequeña de la cartera y en el otro se lleva el año entero. La diferencia no está en la suerte ni en haber elegido mejor: está en cuánto pesaba esa operación sobre el total.
Aquí va lo que significa repartir bien, con las cuentas delante.
Cada proyecto es un caso concreto, no una media
Cuando compras un índice bursátil estás comprando cientos de empresas a la vez y el resultado es un promedio. Aquí no existe ese promedio.
Cada operación de crowdfunding inmobiliario es una obra concreta, de un promotor concreto, en una ciudad concreta, con una licencia y unos compradores concretos. O sale adelante o no sale, y lo que le pase a esa promoción no lo suaviza nada: si el promotor no puede pagar, no hay otras cuarenta obras dentro del mismo producto compensando el golpe.
Esa es la razón de fondo por la que aquí la diversificación no es una recomendación de manual, sino la única forma de que un fallo aislado siga siendo un fallo aislado.
Las cuentas, que son muy simples
Imagina 5.000 € repartidos entre cuatro proyectos de 1.250 €. Uno de ellos se va a pérdida total y ahí se ha ido el 25% de tu capital, que es un agujero que tardarás años en tapar con lo que rindan los otros tres.
Ahora los mismos 5.000 € repartidos entre veinte proyectos de 250 €. El mismo fallo, exactamente igual de doloroso en lo personal, se queda en un 5% del capital, y ese 5% sí entra dentro de lo que el rendimiento del resto de la cartera puede llegar a absorber con el tiempo.
No hay nada más sofisticado detrás de la diversificación que esta división. Por eso la pregunta útil no es "¿en cuántos proyectos invierto?" sino "¿qué porcentaje de mi capital estoy dispuesto a ver caer en una sola operación?". Si la respuesta es un 5%, ya tienes tu número: veinte. Si es un 2%, son cincuenta.
Repartir por número no es suficiente
Puedes tener veinte proyectos y estar mucho menos diversificado de lo que crees.
Veinte operaciones del mismo promotor son, en la práctica, una sola apuesta: si esa empresa entra en problemas, caen todas a la vez. Lo mismo ocurre con veinte proyectos en la misma ciudad si ese mercado local se enfría, o con veinte operaciones firmadas el mismo trimestre, que además vencerán todas a la vez y te dejarán con todo el capital parado esperando al mismo tiempo.
Los ejes que conviene mirar, más allá del número, son el promotor, la plataforma, la zona geográfica, el tipo de activo (vivienda, suelo, local, hotel), la modalidad de préstamo o capital y, sobre todo, el momento de entrada. Escalonar los vencimientos hace que el dinero vaya volviendo por tramos en lugar de todo de golpe.
El suelo y el techo de todo esto
Hay dos límites prácticos que marcan hasta dónde puedes llegar.
Por abajo manda el mínimo de entrada. Si una plataforma pide 500 € por operación, llegar a veinte proyectos en esa plataforma significa 10.000 € de capital, no hay vuelta de hoja. Con mínimos de 250 € la misma cartera sale por la mitad, y esa es una de las razones por las que a los inversores que empiezan les interesa saber qué mínimo pide cada plataforma antes de elegirla.
Por arriba manda tu tiempo. Cada proyecto tiene su ficha, su promotor al que mirar, su calendario de cobros y su posible retraso que seguir. Llega un punto en el que añadir operaciones deja de aportar protección y empieza a aportar trabajo administrativo, y ese punto depende de cuánto quieras implicarte.
Entonces, ¿cuántos?
No hay un número mágico, y quien te lo dé sin preguntarte nada antes te está vendiendo algo.
Lo que sí hay es una forma sensata de razonarlo: decide primero qué porcentaje máximo de tu capital quieres que ocupe una sola operación, divide, y ese es tu número de proyectos. Después comprueba que esos proyectos no sean todos del mismo promotor, de la misma ciudad ni del mismo mes. Y ten en cuenta que una cartera repartida no se construye en una tarde, sino entrando poco a poco en las oportunidades que van saliendo a lo largo de los meses.
