Próxima Apertura | Urbanitae abre el Tramo A de 1.560.000 € para dos villas en Palo Alto Sur, Ojén (Málaga)

25/09/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Urbanitae prepara el primer tramo de un préstamo hipotecario a GUY 2023, S.L. para construir dos villas en Palo Alto Sur, en Ojén (Málaga), con Roel Homes como gestor. Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

El Tramo A asciende a 1.560.000 € al 10,5 % fijo anual, a 24 meses con opción de extensión de seis. El préstamo comprometido llega hasta 4.670.000 € en tres tramos —1.560.000 €, 1.460.000 € y 1.650.000 €—, si bien la ficha solo publica el tipo del primero. Intereses y principal se abonan a vencimiento y las disposiciones para obra se liberan mensualmente contra certificaciones validadas por un Project Monitor externo. La amortización anticipada queda sujeta al pago de un mínimo de 18 meses de intereses, el 15,75 %: es un suelo contractual de remuneración, no una garantía de rentabilidad, y depende de que el prestatario pueda pagarlo. No constan fecha de apertura, inversión mínima ni calificación interna.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

Son dos unifamiliares aisladas sobre parcelas de 1.077 y 1.129 m², con 668 m² construidos cada una en tres plantas, cuatro dormitorios, cinco baños, aparcamiento cubierto, solárium, piscina y jardín. La urbanización es un recinto cerrado con acceso único y vigilancia permanente, a unos 7,5 km del centro de Marbella.

Ambas parcelas tienen licencia en vigor y el movimiento de tierras ya se ha iniciado. El calendario prevé 18 meses de obra hasta el primer trimestre de 2028 y la escrituración de las ventas en el tercero, dentro del plazo de 24 meses.

Ninguna de las dos villas está vendida. La absorción que cita el expediente es de otras unidades del mismo promotor en el mismo ámbito: las siete villas de la primera fase se vendieron sobre plano antes de iniciar las obras y, de las ocho de la segunda, hay dos vendidas. El precio de salida previsto es de 4.000.000 € por villa, unos 5.988 €/m² construido, importe que el gestor sitúa alrededor de un 20 % por debajo del de una villa terminada comparable y que una due diligence comercial encargada al efecto considera razonable.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

El paquete de garantías es inusualmente amplio: hipoteca de primer rango sobre las dos villas con responsabilidad hipotecaria del 135 % del principal, prendas sobre las cuentas del proyecto y sobre las participaciones de la prestataria, carta de compromiso de capital adicional del promotor, barrido de caja del 100 % de los ingresos de las dos villas y de los flujos netos de otras viviendas del gestor en la urbanización, prohibición de nuevas garantías, subordinación de la deuda con los socios, diferimiento de los honorarios de gestión hasta el repago y un mandato irrevocable de venta activable en el mes 24 o 30 a un mínimo del 80 % del valor de tasación actualizado.

Esa última cláusula remite a una tasación que la ficha no publica, de modo que no hay LTV ni valor del activo contrastable. Sí se ofrecen dos LTC, del 45 % a la concesión del Tramo A y del 69 % con todo el préstamo dispuesto, sin detallar sus bases de cálculo. Frente a unas ventas previstas de 8.000.000 €, los 4.670.000 € comprometidos equivalen al 58 % del valor bruto de desarrollo. El promotor declara unos 2,1 M€ de fondos propios ya desembolsados antes de cualquier disposición, cifra que otro apartado redondea a dos millones.

Roel Homes, fundada en 1974 y con sede en Marbella, es una participada al 50 % entre Grupo Villarroel e Ibérica Capital Partners y declara 298 unidades entregadas por más de 215 M€. Urbanitae advierte de que sus socios, directivos y empleados pueden invertir en las mismas condiciones, que el plazo de captación puede ampliarse hasta un 25 % si no se cubre el objetivo y que la operación puede financiarse al alcanzar el 90 % de este.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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