Próxima Apertura | Property Bridges vuelve a Pallaskenry con la misma línea de 3.510.839 €, ahora al 8 %

25/09/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Property Bridges vuelve a captar fondos para la promoción de 30 viviendas de IPD Construction Limited en Cois Curran, Pallaskenry, a unos 16 km al oeste de Limerick. No es una operación nueva: es la misma línea rotatoria de 3.510.839 € que la plataforma presentó a comienzos de septiembre y cuya primera captación se cerró con 106.000 €. Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

Dos condiciones cambian respecto a aquella convocatoria: el tipo pasa del 7,5 % al 8 % anual y el plazo, de 19 a 18 meses, con un mínimo de seis en ambos casos. La estructura es la misma: la línea financia primero las catorce viviendas de la fase 1 y, conforme las ventas amorticen saldo, el promotor podrá disponer de nuevo para las dieciséis de la fase 2, siempre por debajo del tope. La ficha no recoge fecha de apertura, inversión mínima ni calificación interna.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El terreno abarca 3,06 hectáreas con licencia para 30 viviendas y capacidad para otras 18 aún no autorizadas. La obra está al 43 % en conjunto, aunque el acondicionamiento del terreno figura solo al 34 %, cifras difíciles de conciliar. El detalle por unidades sitúa las nueve primeras en acabados, las 10 a 14 en tabiquería, las 15 a 18 en cerramiento y las 19 a 30 en infraestructura: hay obra también en la fase 2, que esta línea todavía no financia. El apartado de riesgos, en cambio, describe el proyecto como una promoción sobre terreno virgen, lo que no encaja con ese avance.

No consta ninguna venta formalizada, y el propio expediente reconoce que el riesgo comercial en esta zona de Limerick es elevado. Conviene dimensionar el mercado: Pallaskenry tenía 610 habitantes en el censo de 2022 y el Plan de Desarrollo de Limerick 2022-2028 prevé 62 viviendas para la localidad en todo el periodo, de las que 30 ya están asignadas a este ámbito. El tasador estima entre seis y ocho semanas de comercialización por unidad y menciona el interés de entidades de vivienda protegida por viviendas con calificación A, aunque el plan es venderlas en el mercado libre.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

Las garantías son un primer gravamen sobre la propiedad y una garantía de sobrecoste del 10 %. El valor bruto de desarrollo de las 30 viviendas se cifra en 12.520.000 € y el neto, descontado el IVA, en 11.030.837 €; para las catorce de la fase 1, 5.074.890 €. De ahí el LTNDV del 69,2 %, que compara el tope completo de la línea con el valor neto de la fase 1 únicamente, un criterio prudente. La ficha califica el LTC de conservador, pero no publica su cifra ni el coste total.

El valor del terreno aparece con tres importes distintos: la tabla lo sitúa en 1.380.000 €, el texto dice que el promotor lo aporta valorado en un millón y el comentario de valoración lo desglosa en 1.200.000 € por el suelo con licencia para 30 viviendas más 180.000 € atribuidos a las 18 adicionales, cuyo desarrollo depende de una autorización que todavía no existe. Además del terreno, el prestatario aporta los primeros 120.000 € de la obra.

IPD Construction pertenece al Grupo Roche, con más de 30 años en construcción residencial, comercial e industrial. La plataforma relata que el grupo atravesó dificultades tras la crisis financiera irlandesa, trasladó su actividad a África para desarrollar infraestructuras y hoteles y ha regresado a Irlanda recientemente. Property Bridges declara además que sus directivos y empleados pueden invertir en sus proyectos en las mismas condiciones que el resto.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado; se recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en este tipo de proyectos. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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