Próxima Apertura | Urbanitae abre el segundo tramo del hotel Holiday Inn Express de Vallecas sin publicar su importe

09/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Urbanitae prepara un segundo tramo de entrada en capital para el proyecto del hotel Holiday Inn Express de 210 habitaciones en el entorno de Mercamadrid (Vallecas, Madrid). Es la misma operación cuyo primer tramo de 1.000.000 € se cubrió en un día el pasado 25 de septiembre, con 499 inversores. Al tratarse de una inversión en capital, no hay tipo de interés ni rentabilidad estimada publicable: el resultado depende de que el hotel se construya, se estabilice y se venda según el plan, y es posible perder parte o la totalidad del capital.

El primer dato que la ficha no recoge es cuánto se capta en este tramo. Sí explica la estructura: el equity total asciende a 10.210.000 €, de los que los inversores de Urbanitae y los co-inversores aportan 8.475.000 € —el 83 %— y los del gestor hotelero, Continuum, 1.735.000 € —el 17 %—. Dentro de ese 83 %, Urbanitae compromete 2.000.000 €, de los que el primer tramo ya cubrió la mitad, «ampliables en 3.000.000 € adicionales»: la participación final de la plataforma puede llegar a 5.000.000 €, el 59 % del tramo de inversores, sin que quien entre ahora sepa en qué cifra quedará. Tampoco constan fecha de apertura, inversión mínima ni calificación interna.

Las aportaciones se canalizan mediante ampliación de capital en la sociedad vehículo Pendragon Properties 5, S.L., que a su vez ampliará capital en la promotora, HIEX Madrid Sur Hotel, S.L.U. El plazo de inversión previsto es de 44 a 48 meses, con venta del activo y reparto en el cuarto trimestre de 2030.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El hotel tendrá 10.184 m² construidos —7.252 sobre rasante y 2.932 bajo rasante—, 210 habitaciones y 114 plazas de aparcamiento, con bar y restaurante, gimnasio, terrazas y piscina exterior. Se levantará en el corredor sureste de Madrid, junto a la M-40 y la M-45, en una zona industrial-logística con el polígono de Vallecas Sur y Mercamadrid como principales generadores de demanda y, según la plataforma, con oferta hotelera escasa.

Dos hitos siguen pendientes y conviene dimensionarlos. La parcela todavía no es del proyecto: hay un contrato de arras firmado con el propietario y la compra se prevé para el cuarto trimestre de 2026, coincidiendo con la entrada de los inversores. Y la licencia de obra no está concedida: se solicitó en julio de 2026 y la ficha estima su obtención en el segundo trimestre de 2027, de modo que todo el calendario —fin de obra en el primer trimestre de 2029, apertura entre el primero y el segundo, venta en el cuarto de 2030— pende de esa autorización.

La financiación bancaria tampoco está cerrada: la ficha indica que se han recibido «términos indicativos» para el préstamo promotor. El LTV objetivo del 42 % es, por tanto, un objetivo y no un dato contratado.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

Al ser capital y no deuda, el inversor no cuenta con garantía real alguna, y la deuda bancaria que se incorpore cobrará antes que el capital. Lo que sí traslada riesgo es el contrato con Alta Real Estate, promotor delegado y contratista principal mediante un acuerdo «llave en mano» a coste y plazo cerrados, con garantías y penalizaciones. En un proyecto de obra nueva la desviación de costes y calendario es el riesgo dominante, y ese contrato lo desplaza al constructor: es el punto más fuerte del expediente.

Siguiendo el criterio de la CNMV, la plataforma publica tres escenarios en lugar de una rentabilidad. El favorable, con una exit yield del 7,5 %, prevé 40.813.096 € de ingresos netos y 30.654.607 € de costes: margen de 10.158.489 €. El moderado eleva la yield al 9,38 %, lo que reduce el precio de venta un 20 %, con 33.585.089 € de ingresos y 28.654.842 € de costes: margen de 4.930.247 €; ahí el proyecto no alcanza el 15 % de TIR y el sponsor no cobra su comisión de éxito.

El tercer escenario es el que plantea un problema de información. El desfavorable combina una caída del 22 % en los ingresos operativos de salida con la misma yield del 9,38 %, y sitúa los ingresos en 26.777.209 €. Pero no publica la cifra de costes: solo indica que se reducen por el menor impuesto de sociedades y los honorarios de comercialización. Es el único de los tres escenarios sin ese dato y, precisamente, el que la propia ficha describe como de «resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado». Sin costes, el inversor no puede calcular la magnitud de esa pérdida.

Conviene añadir un matiz sobre el diseño de los escenarios: el moderado y el desfavorable parten de la misma yield de salida, el 9,38 %. La diferencia entre ambos es solo la caída del 22 % en el resultado operativo, de modo que la sensibilidad a un deterioro mayor del múltiplo de salida no se explora.

Como referencia de contexto, los 30.654.607 € de coste del escenario base equivalen a unos 146.000 € por habitación y unos 3.010 € por metro cuadrado construido.

Sobre los socios: Continuum Hospitality Group, gestor del hotel bajo franquicia de IHG, declara unos 300 millones en activos bajo gestión y 18 hoteles con cerca de 2.500 habitaciones, catorce en operación. Alta Real Estate, con su constructora Aldara, declara más de 30 años y más de 100 proyectos. El plan se apoya en una due diligence comercial de Cushman & Wakefield; la técnica se atribuye a «entidades de primer nivel» sin identificarlas.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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