Próxima Apertura | Urbanitae abre la segunda fase de equity, por 1.800.000 €, del Proyecto Kala, una promoción de 52 viviendas en Fuengirola (Málaga)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara la segunda fase de financiación del Proyecto Kala, una promoción de 52 viviendas unifamiliares en el entorno de El Higuerón, en Fuengirola (Málaga). La operación se estructura como una participación en capital (equity): los inversores aportan fondos a la sociedad vehículo CARRARA PROPERTIES 5, S.L., que a su vez amplía capital en la sociedad promotora del proyecto, DSA REAL ESTATE, S.L. A diferencia de un préstamo, en esta modalidad el inversor entra en el capital del proyecto y su retorno depende del resultado de la promoción; toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La aportación correspondiente a los inversores de Urbanitae en esta segunda fase asciende a 1.800.000 €. A ella se suman 1.200.000 € de inversores terceros y 750.000 € del propio gestor, manteniendo en este tramo una estructura 80 %-20 % entre inversores y gestor, la misma proporción de la primera campaña, cerrada en septiembre de 2025. El destino de estos fondos es concreto: atender el pago aplazado del suelo y los gastos corrientes de la promoción. El plazo estimado del proyecto es de 40 a 44 meses. Conforme al criterio de la CNMV, en los proyectos de equity la plataforma no comunica una rentabilidad estimada, sino tres escenarios económicos que se recogen más adelante. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la convocatoria ni la inversión mínima por usuario, extremos que el inversor debe verificar en la propia plataforma y en el documento de datos fundamentales de la inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Urbanístico y Tracción Comercial
El proyecto contempla 52 viviendas unifamiliares distribuidas en siete bloques independientes, con una disposición diseñada para adaptarse al desnivel del terreno, lo que permite que la mayoría de las viviendas tengan vistas al mar. Todas presentan una configuración similar: tres dormitorios repartidos entre planta sótano, planta baja y primera, más jardín privado. Las zonas comunes incluyen dos piscinas exteriores, zonas verdes, gimnasio, sala multiusos y coworking.
La promoción se ejecuta en dos fases constructivas. La Fase 1 abarca los cuatro bloques frontales, 31 viviendas, y las zonas comunitarias; la Fase 2 completa las 21 viviendas restantes en los tres bloques traseros. Ambas comparten algunos gastos comunes durante el arranque, y de ahí una particularidad relevante para el inversor: la liquidación de la inversión de la Fase 1 se producirá con la entrega de algunas viviendas de la Fase 2. En la práctica, la entrega de la Fase 1, prevista entre los meses 28 y 32 del proyecto, permitirá recuperar el capital comprometido y parte del rendimiento, que se completará con la entrega de la Fase 2, con finalización prevista entre los meses 40 y 44.
Las licencias de obras de las Fases 1 y 2 están concedidas y el proyecto ha avanzado a nivel técnico, con el proceso de licitación de la obra ya iniciado; entre las empresas consultadas figura Alza Obras y Servicios, responsable de más de 500 viviendas promovidas por el gestor en El Higuerón. El suelo fue adquirido en septiembre de 2025 por DSA REAL ESTATE, S.L. con los fondos de la primera campaña y el tramo suelo del préstamo bancario, con una parte del precio aplazada, que es la que se atiende ahora.
En el plano comercial, la promoción cuenta en este momento con una única unidad reservada de las 52. La comercialización estaba inicialmente prevista en el marco de un acuerdo global del promotor con una comercializadora que no llegó a materializarse, por lo que la venta se ha encomendado a ON3. La plataforma señala que las perspectivas que arroja este arranque comercial son superiores a las contempladas en la Fase 1, si bien esa apreciación no está respaldada por reservas formalizadas.
El proyecto acumula un retraso respecto al calendario inicial por dos motivos que la documentación reconoce de forma expresa. El primero, comercial: la caída del acuerdo marco con la comercializadora y la necesidad de contratar a otra compañía. El segundo, técnico: los estudios geotécnicos han revelado la presencia de un volumen relevante de relleno en la parcela, lo que obliga a adaptar la solución de cimentación. La plataforma indica que ambas circunstancias están resueltas y que su impacto se ha incorporado al calendario y al plan de negocio de esta campaña; el sobrecoste derivado de esa adaptación figura, no obstante, entre los riesgos identificados.
El gestor es TOP GESTIÓN, gestora inmobiliaria que declara una cartera de más de 2.300 viviendas y un volumen de negocio superior a 1.175 millones de euros, con más de 450 viviendas promovidas en El Higuerón —entregadas o en desarrollo—, de las que ya ha entregado 150. Opera también en Marbella, Málaga, Ibiza, Alicante, Córdoba, Murcia, Madrid y Guadalajara. El Proyecto Kala es la tercera promoción que financia junto a Urbanitae, tras Higuerón TB51 e Higuerón TB65.
Estructura de Capital, Cascada de Reparto y Escenarios Económicos
El proyecto cuenta con financiación bancaria que incluye un tramo destinado a la adquisición del suelo, ya concedido y dispuesto, y otro para la fase de construcción. Conviene subrayar una condición: ese préstamo se novará y ampliará para financiar la ejecución de obra una vez se alcance el porcentaje de comercialización requerido por la entidad bancaria. El equity total del proyecto asciende a 10 millones de euros.
El reparto de los ingresos sigue una cascada de pagos con prelación a favor de los inversores. En primer lugar se devuelve el capital aportado por todos los socios, inversores de Urbanitae y gestor. A continuación se abona una rentabilidad preferente equivalente a una TIR anual neta del 12 % exclusivamente a los inversores, excluido el gestor. Después, la misma TIR del 12 % al gestor. Cubiertos ambos umbrales, el margen neto restante se reparte a prorrata del capital aportado hasta que todos los socios alcancen una TIR anual neta del 15 %. Superado ese umbral, el gestor percibe un promote sobre los beneficios excedentes, cuyo porcentaje depende del volumen total de ventas: el 33 % si las ventas son iguales o inferiores a 60,26 millones de euros y el 40 % si alcanzan o superan los 62,40 millones, con cálculo proporcional para volúmenes intermedios. Por último, los inversores de la Fase 1 perciben un promote adicional en compensación por el mayor riesgo asumido al entrar en la etapa inicial: una vez superada la TIR del 15 % y descontado el promote del gestor, se llevan el 40 % de los beneficios excedentes que, dentro de la participación de Urbanitae, corresponderían a los inversores de la Fase 2. Estos umbrales son condiciones contractuales de prelación en el reparto y no constituyen rentabilidades garantizadas ni una protección del capital aportado.
Al margen de esa cascada, la remuneración del gestor se estructura como un importe fijo base de 2.134.180 €, cuyo cobro está vinculado a alcanzar un Beneficio Antes de Impuestos objetivo de 10.697.405 €. Si el proyecto supera ese objetivo, el gestor percibirá el 100 % de la mejora con un límite máximo de 500.000 € adicionales, sin que ello altere el orden ni los porcentajes de la cascada.
Conforme al criterio de la CNMV para proyectos de equity, la plataforma publica tres escenarios. En el escenario favorable, que recoge las estimaciones del gestor verificadas por Urbanitae y contrastadas con el informe de valoración de Básico Real Estate, la previsión de ingresos asciende a 61.260.000 € y los costes totales de ejecución a 55.483.280 €. El escenario moderado contempla una desviación al alza del 25 % en los costes de construcción, que eleva los costes totales a 57.684.669 €, importe minorado porque el promote del gestor no se cobraría. El escenario desfavorable combina ese incremento del 25 % con una reducción del 10 % en los precios de venta: los ingresos bajarían a 55.134.000 € frente a unos costes de 55.613.714 €, lo que arroja un resultado negativo y supondría la pérdida parcial del capital aportado. La rentabilidad de un proyecto de equity se obtiene restando los costes estimados a los ingresos previstos y dividiendo el resultado entre el equity total; todas las previsiones son estimaciones sujetas a variaciones económicas, sociales o de otra naturaleza durante la vida del proyecto.
El calendario previsto sitúa la segunda ampliación de capital y el pago aplazado del suelo en el tercer trimestre de 2026; el inicio de la obra de la Fase 1 entre el cuarto trimestre de 2026 y el primero de 2027; el de la Fase 2 entre el tercer y el cuarto trimestre de 2027; la finalización y entrega de la Fase 1 entre el primer y el segundo trimestre de 2029, con reparto de capital a los inversores; y la entrega de la Fase 2 entre el tercer trimestre de 2029 y el primero de 2030, con el reparto de beneficios. La plataforma advierte de que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar al alza o a la baja.
Entre los riesgos identificados figuran la ampliación de plazos por retrasos en la formalización de las preventas y en la obtención del préstamo hipotecario promotor; la desviación de costes fijos e imprevistos de construcción; el sobrecoste derivado de adaptar la cimentación al relleno detectado o la aparición de nuevos condicionantes técnicos del suelo; los retrasos en las ventas o la necesidad de rebajar precios; la negativa del banco a subrogar el préstamo promotor en hipotecario a algunos compradores por insolvencia sobrevenida; y la posibilidad de que un cambio sustancial de las condiciones entre el inicio de la campaña y la formalización de la ampliación obligue a cancelar el proyecto y devolver el capital. Urbanitae advierte además de que, si no se completa el volumen previsto, el plazo de captación podrá superarse hasta en un 25 % manteniendo las mismas condiciones, y de que el proyecto podrá financiarse al alcanzar al menos el 90 % del objetivo, conforme al artículo 69 de la Ley 5/2015.
Al tratarse de una operación de capital, no existe garantía hipotecaria ni carga real a favor de los inversores: el retorno depende del resultado del proyecto y el capital puede perderse total o parcialmente. Urbanitae no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o de depósitos. En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa mediante participación en el capital, y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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