Cierre | wecity completa la captación de 1.000.000 € para la compra y conversión de un hotel en Calenzano (Florencia)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa wecity ha emitido el balance de cierre de la ronda correspondiente a la operación de Calenzano, en la provincia italiana de Florencia. La operación se instrumenta mediante un préstamo hipotecario a tipo fijo con garantía de primer grado sobre el activo, destinado a la compra de un hotel situado en Via di Prato 62 para su rehabilitación y transformación en un edificio residencial de 22 apartamentos y 44 plazas de aparcamiento no cubiertas, a favor del promotor Sesto Costruzioni srl. El proceso de suscripción ha concluido tras asignarse la totalidad del préstamo, con un volumen final levantado de 1.000.000 €. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria partía de un objetivo de recaudación de 1.000.000 € y completó el 100 % del cupo en 5 días desde su apertura. El flujo de aportaciones a lo largo de ese periodo arroja un ratio medio de 139 € por minuto.
Análisis Métrico de la Base Inversora y Distribución de Capital
La plataforma no ha publicado el número de inversores que participaron en la ronda ni el ticket promedio de la operación, de modo que la distribución del capital entre aportantes no forma parte de la información difundida. wecity abría la oportunidad a partir de una inversión mínima de 500 € por usuario y el activo cuenta con una calificación de rating A en la escala propia de la plataforma.
La operación reconoce a los prestamistas un tipo de interés nominal anual del 11 % a tipo fijo, lo que la plataforma traduce en una rentabilidad total estimada del 16,50 % sobre el capital aportado; dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo ordinario es de 18 meses más 6 meses de posible prórroga, con un periodo de obligado cumplimiento de 6 meses, y los intereses se liquidan a vencimiento. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su compromiso sin justificación ni penalización.
Descripción del Activo Subyacente, Situación Urbanística y Estado Comercial
El activo es un hotel con una superficie construida de 2.500 metros cuadrados que el promotor adquiere para transformarlo en 22 apartamentos, con 44 plazas de aparcamiento descubiertas. Dos circunstancias definen el punto de partida de la operación y conviene señalarlas con claridad. La primera, urbanística: la licencia se solicitará una vez adquirido el activo, de modo que en el momento del cierre de la campaña el proyecto no cuenta todavía con autorización municipal. La segunda, comercial: no se ha iniciado la venta de las unidades.
El desarrollo se plantea en régimen de autopromoción. Una vez obtenida la licencia, los compradores adquirirán las unidades en bruto y firmarán un contrato de obra con el promotor, fórmula con la que se financia la ejecución de los trabajos. Ese esquema explica la estructura de aportaciones: el promotor pone 650.000 € de fondos propios para la compra del activo —el 15,7 % del total de fondos necesarios para desarrollar el proyecto—, los inversores de wecity 1.000.000 € y los futuros compradores 2.500.000 €, que constituyen la parte mayoritaria de la financiación y que depende, por tanto, de que la licencia se obtenga y la comercialización arranque. La salida de los inversores está prevista con la venta de las viviendas.
El promotor es Sesto Costruzioni, constructora y promotora con más de 65 años de actividad en Florencia y su entorno. Comenzó como constructora de obra principalmente residencial y amplió después su actividad a obra civil; entre sus trabajos figuran intervenciones en el estadio Artemio Franchi de Florencia y en varias fincas históricas de la Toscana. En los últimos años ha desarrollado promociones propias en la cintura urbana de Florencia, concretamente en la zona noroeste de Sesto Fiorentino y Calenzano, y mantiene el foco en el oeste y norte de Florencia, donde según la documentación la demanda crece por la subida de precios en la capital toscana.
Estructura de Capital, Indicadores de Riesgo y Coberturas Reales
Según el informe de tasación emitido por RYZE, la tasación actual del activo asciende a 1.530.000 € y la valoración en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) a 5.779.000 €. Sobre esas magnitudes, el préstamo de 1.000.000 € determina un ratio Loan to Value del 65,36 % respecto a la tasación actual y del 17,30 % respecto a la valoración del edificio terminado. Conviene distinguir ambos: el primero mide el préstamo contra el valor del inmueble tal y como está hoy, mientras que el segundo parte de un edificio que todavía no cuenta con licencia ni con obra iniciada.
El colateral principal es la hipoteca de primer grado sobre el inmueble de Via di Prato 62. La constitución, conservación, gestión, administración y, en su caso, ejecución de los derechos reales en nombre de los inversores corresponden a un Agente de Garantías externo a wecity, designado en el contrato de préstamo. El destino de los fondos está supervisado por una empresa de monitoring externa a la plataforma, de modo que el promotor debe justificar documentalmente cada disposición que solicite.
La documentación enumera además los riesgos específicos de la operación: riesgo de crédito por incumplimiento de pagos del promotor, riesgo del sector ante cambios macroeconómicos o caídas de demanda, riesgo de incumplimiento incluida la eventualidad de un concurso de acreedores —supuesto en el que los créditos garantizados con hipoteca tendrían la consideración de créditos con privilegio especial conforme al Real Decreto Legislativo 1/2020—, riesgo de rendimiento inferior o retrasado, riesgo de iliquidez por la inexistencia de un mercado de negociación activo del préstamo, y otros riesgos fuera del control del promotor, como los políticos o regulatorios. La calificación crediticia procede de un sistema de scoring externo; la propia plataforma advierte de que su nomenclatura no es comparable a la de agencias como Standard and Poor's, Moody's o Fitch, y de que el rating no es una medida de la calidad o idoneidad de la inversión ni sustituye a la diligencia debida de cada inversor.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula a los proveedores de servicios de financiación participativa, se recuerda a la base inversora que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado; la propia plataforma recomienda no destinar más del 10 % del patrimonio neto a proyectos de financiación participativa. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por estas instituciones, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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