Próxima Apertura | Property Bridges abre un nuevo tramo del fondo de desarrollo de 4.164.780 € para 13 apartamentos de vivienda social en Killeen Road (Dublín)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara una nueva convocatoria dentro del fondo de desarrollo que financia la construcción de 13 apartamentos en 6A Killeen Cottages, Killeen Road, en el entorno de Ballyfermot, al oeste de Dublín. El prestatario es Marcton Killeen Ltd y la operación está garantizada mediante una primera carga fija sobre la propiedad. Una vez terminados, los 13 apartamentos se venderán a una entidad de vivienda social autorizada (Approved Housing Body o AHB) que proporciona alojamiento a personas con necesidades de apoyo en salud mental. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La línea de crédito para desarrollo asciende a 4.164.780 €, importe que incluye los intereses y comisiones devengados, y cubre la totalidad de los costes de construcción de las 13 unidades, estimados en 3.832.447 €. La operación fija un tipo de interés del 8 % anual; dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo es de 16 meses, con un plazo mínimo de 6 meses. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la convocatoria, la inversión mínima por usuario ni una calificación crediticia interna, extremos que el inversor debe verificar en la documentación contractual y en el documento de datos fundamentales de la inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Técnico y Estrategia de Salida
La propiedad es un terreno de 0,2 acres con permiso de construcción vigente bajo la referencia ABP 309534-21 para 13 apartamentos: diez de un dormitorio y tres de dos dormitorios, distribuidos en cinco plantas. Todas las unidades tendrán calificación energética A. El emplazamiento se sitúa en Killeen Road, cerca del cruce con el Gran Canal y junto a Nangor Road, entre Ballyfermot y Bluebell, dentro del cinturón de la M50 y con el complejo Park West en las inmediaciones. La conexión por carretera con el centro de Dublín y con la red nacional se produce a través de la M50, con acceso a la M7 por el enlace de Red Cow en la salida 9.
La obra está en marcha. El prestatario inició la construcción a principios de enero, y en el momento de esta convocatoria la losa y los muros de la planta baja están colocados y el muro perimetral se ha completado. En las cuatro semanas siguientes está previsto finalizar la losa y los muros de la primera planta e iniciar los de la segunda. El terreno fue adquirido por el prestatario con fondos propios, circunstancia que la plataforma señala como reductora del riesgo financiero de la operación.
En cuanto a la salida, los contratos para la venta de las viviendas terminadas a la entidad de vivienda social ya están acordados y, según la documentación, se espera su firma en breve. Conviene precisar que en el momento de la convocatoria se trata de contratos acordados pendientes de formalización, no de una venta cerrada.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
Property Bridges contrató a tasadores independientes que valoraron el terreno en 850.000 € y las viviendas terminadas en 6.205.000 €, ambas cifras sobre la base de la venta a la entidad de vivienda social. La ficha sitúa el ratio préstamo-coste (LTC) en el 84,1 %. La documentación recoge además un valor neto de desarrollo de 5.467.180 €, si bien la línea correspondiente del cuadro resumen lo refiere a "21 casas", cifra que no coincide con los 13 apartamentos del proyecto.
El paquete de coberturas comprende una primera carga fija sobre la propiedad y una garantía de sobrecoste equivalente al 10 %. El tasador de costes de la plataforma ha revisado el presupuesto y el plan de construcción del prestatario y ha confirmado que ambos están en orden; el mismo profesional actuó como supervisor en el proyecto anterior de este promotor.
Este será el segundo préstamo de Property Bridges con el principal que respalda al prestatario. El anterior financió la construcción de cinco apartamentos en Prussia Street, en Dublín, también vendidos a una entidad de vivienda social; las obras comenzaron a principios de 2023 y el préstamo se amortizó en su totalidad según lo previsto. El director de Marcton Killeen Ltd acumula más de 20 años de experiencia en el sector de la construcción. Property Bridges ha realizado las comprobaciones de prevención del blanqueo de capitales y de conocimiento del cliente sobre el prestatario, sin incidencias que reportar.
Sobre los riesgos, la documentación describe un riesgo de desarrollo acotado por tratarse de un proyecto sin problemas de acceso ni terreno difícil, con condiciones urbanísticas que el perito considera estándar; un riesgo financiero reducido por la adquisición del terreno con fondos propios del prestatario; y un riesgo de venta condicionado a la operación con la entidad de vivienda social. El análisis fue redactado por James Twomey y revisado por David Jelly.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado; la propia plataforma recomienda no destinar más del 10 % del patrimonio neto a proyectos de financiación colectiva. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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