Próxima Apertura | Raizers refinancia las dos últimas viviendas de la Residencia ARKEO en Schoenfels (Luxemburgo), con hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Raizers prepara una operación de refinanciación en el Gran Ducado de Luxemburgo. El proyecto se refiere a la Residencia ARKEO, en Schoenfels, a unos 20 kilómetros al norte de la ciudad de Luxemburgo. No se financia una construcción ni una compra: la emisión de bonos tiene por objeto refinanciar las dos últimas viviendas que quedan por vender del conjunto, de modo que el promotor genere liquidez para financiar el desarrollo de sus otros proyectos. La operación la ejecuta la sociedad BATIAU S.à r.l. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
El préstamo se concede a un tipo de interés anual del 10,5 %; dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo es de 18 meses. El empréstito se amortizará y reembolsará a medida que el operador realice las ventas: cada una de las dos viviendas que se venda permitirá destinar los fondos al reembolso anticipado hasta la liquidación total. Los intereses se pagan anualmente y con un periodo mínimo de 6 meses. El contrato prevé el reembolso anticipado si ambas viviendas se venden antes del vencimiento. La ficha publicada no detalla el importe total de la emisión, la fecha y hora de apertura de la convocatoria, la inversión mínima por usuario ni una calificación crediticia interna; el inversor debe verificar esos extremos en el contrato de emisión y en la ficha de información clave de la inversión (FICI) antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial
La Residencia ARKEO se compone de dos edificios de cuatro viviendas cada uno, ocho apartamentos en total, en los números 2B y 24 de la calle du Château. Las licencias de obra son definitivas y no están sujetas a recurso. La residencia está terminada en un 90 %: las obras pendientes se limitan esencialmente a los acabados de los dos pisos aún disponibles —cocinas, baños, vestidores, pintura y otros remates interiores—. Se han cobrado la totalidad de los pagos de las viviendas vendidas y abonado todas las facturas de obra, salvo las correspondientes a esos trabajos pendientes. Tres apartamentos ya se han entregado y otros tres se entregarán entre finales de septiembre y finales de octubre; la finalización completa está prevista para finales de noviembre de 2026.
La comercialización comenzó en 2025 con la venta de tres apartamentos y continuó en 2026 con tres más, lo que eleva el total a seis de ocho, el 75 % del proyecto. Las dos viviendas que restan son precisamente las que son objeto de esta refinanciación: el piso 5, un T3 de 101,05 metros cuadrados con un precio de 885.832 €, y el piso 8, un T4 dúplex de 113,64 metros cuadrados con un precio de 877.190 €. Entre ambos suman un valor de 1,76 millones de euros, el importe sobre el que se apoya el reembolso de la financiación. El conjunto de la promoción suma 825 metros cuadrados y un valor total de 6.675.031 €, a una media de 8.091 € por metro cuadrado.
El emplazamiento se sitúa en Schoenfels, localidad del municipio de Mersch, en el valle del Mamer y el denominado Valle de los Siete Castillos, en un entorno residencial y ajardinado. Mersch, el principal núcleo urbano de la zona, queda a 5 kilómetros, con comercios, servicios y centros educativos. El aeropuerto de Luxemburgo-Findel está a unos veinte minutos en coche, la frontera francesa a unos treinta y Thionville entre cuarenta y cuarenta y cinco minutos.
Referencias de Mercado, Garantías Reales y Factores de Riesgo
Según las fuentes analizadas en la documentación, los precios del mercado inmobiliario de obra nueva en Luxemburgo arrojan una media aproximada de 8.654 € por metro cuadrado. Las cuatro últimas transacciones de la Residencia ARKEO, realizadas desde agosto de 2025 —tres de ellas en 2026—, se cerraron a un precio medio de 7.642 € por metro cuadrado, un nivel alrededor de un 12 % inferior a esa referencia. Los inmuebles comparables identificados en Gosseldange, a unos dos kilómetros de la residencia, se sitúan entre 8.000 y 8.400 € por metro cuadrado. Conviene tener presente que los precios alcanzados en ventas anteriores no constituyen un indicador fiable del precio al que se cerrarán las dos unidades pendientes.
La operación la ejecuta BATIAU S.à r.l., sociedad con un capital social de 150.000 €, inscrita en el Registro Mercantil y de Sociedades de Luxemburgo con el número B135977 el 12 de febrero de 2008. El reembolso del empréstito obligacionista está garantizado por una hipoteca de primer rango a favor de Raizers, en representación del conjunto de los bonistas, sobre las dos viviendas refinanciadas, y por la fianza personal otorgada ante notario por el señor Marc Feltes. El préstamo representa el 65 % del valor de las dos unidades pendientes de venta, ratio que la plataforma presenta como el margen disponible frente a una eventual bajada de los precios de venta.
Entre los puntos fuertes, la documentación destaca esa cobertura hipotecaria, un riesgo técnico limitado por el 90 % de obra ejecutada y la entrega prevista para finales de noviembre de 2026, y un promotor que declara más de 700 viviendas entregadas en Luxemburgo. Como principal aspecto a considerar, la propia plataforma señala el factor geopolítico: la situación actual podría afectar a la comercialización de las dos viviendas restantes, de cuya venta depende íntegramente el reembolso.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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