Próxima Apertura | Urbanitae financia la reforma de un ático en el barrio de Las Letras (Madrid) con un préstamo al 11,50 % e hipoteca de segundo rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en el centro de Madrid. La operación se estructura como deuda mediante la concesión de un préstamo subordinado a tipo fijo a la sociedad prestataria RE Bravo Murillo 68 S.L., gestionada por re-Group. Los fondos se destinarán a refinanciar un depósito de arras, por importe de 900.000 €, y a financiar parte de los costes de reforma pendientes de un ático de 290 metros cuadrados situado en el barrio de Las Letras. El préstamo estará subordinado a un préstamo senior existente y contará con garantía hipotecaria de segundo rango. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria fija un importe bruto de 1.100.000 €, comprometido en un único tramo, y un tipo de interés del 11,50 % anual simple; dicha rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo se ha establecido en 12 meses, con opción de una extensión de 6 meses adicionales en el mes 12 (12+6), un esquema de amortización de tipo bullet —principal e intereses al vencimiento— y un retorno mínimo (make-whole) equivalente a 6 meses de intereses. La amortización anticipada total está permitida en cualquier momento, sujeta a dicho retorno mínimo.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Perfil del Gestor
El activo objeto de la operación es un ático situado en la planta sexta de un edificio histórico de 1940, antiguo Hotel Savoy, en la Plaza de la Platería de Martínez, 1, en la confluencia de los barrios de Las Letras y Los Jerónimos, frente al Museo del Prado y dentro del ámbito del Paisaje de la Luz, declarado Patrimonio Mundial por la UNESCO. La vivienda cuenta con 165 metros cuadrados útiles y 26 metros cuadrados de terraza, sumando 290 metros cuadrados de superficie construida total. El proyecto consiste en su reforma integral y reposicionamiento para la posterior venta; tras la reforma, la vivienda dispondrá de tres dormitorios en suite, un dormitorio de servicio, terraza y trastero anexo, con acabados que incluyen suelo radiante y refrigerante, climatización y domótica integrada.
Las obras se iniciaron en febrero de 2026 y presentan un avance superior al 50 %; según el calendario, los trabajos se reanudarán en septiembre de 2026 y está previsto que finalicen en el primer trimestre de 2027, momento en el que se prevé la venta de la vivienda y el repago del préstamo. El gestor, re-Group, es un grupo inmobiliario dedicado al reposicionamiento de activos residenciales en zonas prime de Madrid, con más de 10 años de actividad en España, y esta es la tercera reforma que realiza en el mismo edificio. La estrategia de salida se apoya en la venta del inmueble: según la documentación, el promotor ha suscrito recientemente un contrato de arras con un nuevo comprador, cuya formalización mediante escritura pública queda supeditada a la finalización de las obras.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
La estructura de la operación refleja un LTC bruto del 57 % y un LTGDV del 56 %, calculado sobre un precio de venta de 4.800.000 €. Hasta la fecha, el promotor ha desembolsado 1,0 millón de euros en fondos propios, destinados a parte del precio de compra y a los costes financieros y generales del proyecto, y se compromete a seguir aportando fondos propios para cubrir los costes financieros del préstamo senior durante el desarrollo.
Las garantías del préstamo incluyen una hipoteca de segundo rango sobre el activo subyacente, con una responsabilidad hipotecaria del 140 %; una prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias del proyecto; una prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad prestataria; y derechos de intervención sobre el préstamo senior en caso de vencimiento anticipado. En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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