Próxima Apertura | Urbanitae abre un nuevo tramo para el desarrollo de un edificio residencial de lujo en Lisboa (Portugal) mediante una ampliación de capital
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara el lanzamiento de un nuevo tramo del proyecto Tomás Ribeiro, una oportunidad de inversión inmobiliaria estructurada como inversión de capital (equity) para el desarrollo de un edificio residencial de alta gama en Lisboa (Portugal). La operación se articula mediante la aportación de capital de los inversores de Urbanitae a la sociedad vehículo Terracota Opportunities 9, S.L., que participa a su vez en la sociedad promotora portuguesa Mexto QCO, Unipessoal Lda. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Al tratarse de un proyecto de equity, y de acuerdo con el criterio del supervisor, la plataforma no comunica una rentabilidad estimada. El reparto de beneficios se estructura por tramos en función de la TIR que alcance el proyecto: hasta una TIR del 15,0 % todo el capital se remunera pari passu; entre el 15,0 % y el 20,0 %, el gestor percibe un 25 % del exceso generado en ese tramo y el 75 % restante se reparte entre los socios; y por encima del 20,0 %, el gestor percibe un 50 % del exceso y el 50 % restante se reparte entre los socios. El equity total del proyecto asciende a 7.160.654 €, del que el promotor aportará el 45 %; esta previsión está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo estimado del proyecto es de 26-30 meses, con la finalización de las ventas y la salida de la sociedad previstas para enero de 2029.
Descripción del Activo, Avance del Proyecto y Gestor
El activo se ubica en la Rua Tomás Ribeiro 89, en el barrio de Avenidas Novas de Lisboa, en el eje Marqués de Pombal – Avenida da Liberdade. El proyecto consiste en el desarrollo de un edificio residencial de alta gama compuesto por 6 viviendas (tipologías de 2 a 5 dormitorios en dúplex, con una superficie media de 283 metros cuadrados), con amplias terrazas, 18 plazas de garaje y zonas comunes como piscina, jardines y gimnasio. La adquisición del inmueble está prevista para septiembre de 2026; a la fecha de lanzamiento, la licencia de construcción ya ha sido concedida y los trabajos de demolición están ejecutados, por lo que la documentación indica que el riesgo de licencias queda eliminado. El inicio de la obra está previsto para octubre de 2026, con una duración estimada de 24 meses. La estrategia del proyecto es de plusvalías: una vez iniciada la construcción se comercializarán las viviendas, con un precio medio de venta previsto de 16.174 €/m² de superficie vendible y un importe total de ventas estimado de 27.447.650 €.
El gestor de la oportunidad es Mexto, promotor e inversor de capital suizo especializado en el segmento residencial de lujo en Portugal, con actividad desde 2017 y un volumen de proyecto de entre 200 y 250 millones de euros, según la información aportada. El gestor cuenta con financiación bancaria aprobada por 14.000.000 € (2.150.000 € para la adquisición del solar y 11.850.000 € para la construcción) y ya coinvierte con Urbanitae en el proyecto Castilho 3. La operación ha sido objeto de una due diligence comercial realizada por Básico.
Estructura Económica y Escenarios
Según la documentación, en el escenario favorable la previsión de ingresos totales asciende a 27.447.650 € y la estimación de costes totales a 23.675.400 €, sobre un equity total de 7.160.654 €. El escenario moderado contempla una desviación al alza del 20 % en los costes de construcción, elevando los costes totales hasta 25.067.893 €, mientras que el escenario desfavorable considera un incremento de costes del 20 % y una reducción de precios de venta del 10 %, resultando en unos ingresos de 24.702.885 € y unos costes de 24.814.797 €, en el que los inversores asumirían pérdidas sobre el capital aportado. Como riesgo específico, la documentación señala que a la fecha de lanzamiento no se han iniciado las preventas, por lo que la visibilidad sobre el ritmo de absorción es todavía limitada. Las previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que pudieran derivarse de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones de capital conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital aportado; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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