Próxima Apertura | Urbanitae financia una promoción de 28 viviendas en Sant Feliu de Guíxols (Girona) mediante un préstamo multitramo de 4.500.000 €
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae anuncia el lanzamiento oficial del "Proyecto Ronda Nord", una destacada oportunidad de inversión bajo la modalidad de deuda en la Costa Brava. La operación consiste en la concesión de un préstamo hipotecario global de hasta 4.500.000 € a favor de la sociedad mercantil Dinarosi Costa Brava, S.L. Los fondos captados se destinarán de forma estricta a financiar parcialmente los costes de edificación pendientes y los gastos generales de una promoción residencial plurifamiliar en curso. El proyecto destaca por su riesgo urbanístico y técnico altamente mitigado, al disponer de licencia de obras en vigor, división horizontal inscrita y un progreso material de los trabajos ejecutado íntegramente con recursos propios previos.
La convocatoria pública para la captación del Tramo A se activará en la plataforma el próximo martes 23 de junio de 2026 a las 16:00 horas, con un objetivo de recaudación específico para esta primera fase de 1.240.000 €. El remanente del crédito global se estructurará en tres emisiones sucesivas (Tramo B de 1.120.000 €, Tramo C de 1.070.000 € y Tramo D de 1.070.000 €). Esta primera fase ofrece a los miembros de la comunidad de inversores un tipo de interés fijo anual simple del 10,0 % sobre un plazo de maduración ordinario de 18 meses (con opción a una extensión técnica de 6 meses adicionales). Los intereses y el principal se liquidarán bajo el formato bullet a vencimiento, incorporando una cláusula de protección (make-whole) que garantiza el cobro de un mínimo de 9 meses de intereses en caso de amortización anticipada.
Descripción del Activo, Progreso Técnico y Estrategia Comercial
La promoción se desarrolla sobre una parcela de suelo urbano consolidado de 1.277 metros cuadrados situada en la Ronda Nord 37, en la parte alta del municipio de Sant Feliu de Guíxols (Girona). La infraestructura física consta de 28 viviendas plurifamiliares de 2 a 4 dormitorios distribuidas en dos bloques de 14 unidades cada uno, complementadas con 28 plazas de garaje, amplias terrazas privadas, zonas ajardinadas y piscina comunitaria. La ubicación, netamente residencial y consolidada, se sitúa a 6 minutos del centro urbano y de la playa, ofreciendo vistas al mar desde sus plantas elevadas.
El riesgo de construcción se encuentra significativamente acotado: el promotor adquirió el suelo y arrancó la edificación utilizando fondos propios, por lo que el activo está libre de cargas. Las obras registran un avance real del 25 %, con los movimientos de tierras concluidos, el primer forjado del Bloque 1 finalizado y los cerramientos del Bloque 2 en ejecución. La constructora de confianza Daleks Construction asume la obra civil, asegurando un estricto control de plazos. A nivel comercial, las ventas no se han iniciado de forma premeditada para maximizar los precios en fases avanzadas de obra. No obstante, una due diligence comercial externa ratifica la viabilidad de las tarifas ante la escasez de obra nueva y destaca el track record del promotor en la misma calle (Ronda Nord 13), donde vendió un complejo similar sobre plano en 14 meses.
Arquitectura de la Deuda, Monitorización y Esquema de Garantías Reales
La estructura de capital del proyecto muestra una fuerte alineación de intereses, donde el promotor ya ha invertido 1,86 millones de euros de capital propio (equity). Los 4.500.000 € aportados por los inversores de Urbanitae se liberarán de forma mensual según certificaciones de obra validadas por un servicio de Project Monitoring independiente. Para proteger el capital de los co-inversores, el contrato de financiación incorpora un robusto paquete de colaterales y cláusulas de salvaguarda:
- Hipoteca de primer rango sobre el activo subyacente con una responsabilidad hipotecaria equivalente al 140 % del principal. Al contrastar el tramo inicial frente al valor actual del suelo y la obra (4,11 millones de euros), se fija un LTV inicial muy conservador de aproximadamente el 30 %, el cual se situará en un 47,0 % (LTV HET) sobre el valor final del inmueble terminado.
- Promesa de hipoteca de primer rango sobre las 28 plazas de garaje que integran el complejo residencial.
- Garantías corporativas y mobiliarias: Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales y sobre las cuentas bancarias de la sociedad prestataria.
- Mecanismo de Cash-Sweep (Barrido de Caja): Retención obligatoria del 70 % de los ingresos netos derivados de las ventas para la amortización acelerada del préstamo. El 30 % restante se condiciona contractualmente de forma exclusiva a la reinversión en la propia obra, incrementando el valor del colateral.
- Equity Commitment Letter: Carta de compromiso por la cual el promotor se obliga a aportar fondos adicionales para cubrir contingencias o desviaciones, sumado a una reserva de estabilidad del 15 % ya incluida en el presupuesto.
La estrategia de salida prevé la cancelación total del préstamo durante el primer trimestre de 2028 mediante los flujos obtenidos por las escrituras de compraventa de las viviendas. De acuerdo con el marco regulatorio europeo (Reglamento UE 2020/1503), se advierte que las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan riesgos de iliquidez, demoras y pérdida parcial o total del capital. Este proyecto no está supervisado por la CNMV ni el Banco de España, y carece de la cobertura de fondos estatales de garantía de depósitos o inversiones.
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