Próxima Apertura | Urbanitae abre el cuarto tramo de equity del complejo de oficinas Francos, en el CBD de Oporto (Portugal)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara el cuarto tramo del proyecto Francos, una operación de tipo equity que consiste en participar en la sociedad gestora para el desarrollo de un complejo de oficinas en Oporto (Portugal). Este cuarto tramo se levanta para completar el valor de equity previsto originalmente para el proyecto —que no era necesario cuando se levantó el primer tramo en mayo de 2025— y se presenta, según la plataforma, en condiciones económicas similares a las de los tramos anteriores tras la evolución del proyecto. El gestor de la oportunidad es Osborne+Co. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Descripción del Activo
El complejo se compone de espacios de oficinas, auditorios, espacios de coworking, otros espacios comerciales y 180 plazas de garaje, con una superficie construida sobre rasante de 20.588 m². El activo se ubica en la Rua Tenente Valadim, en Oporto, junto a la estación de Metro de Francos, en la zona del CBD de Boavista. El suelo fue adquirido en junio de 2025. En el plano urbanístico, la aprobación del proyecto de arquitectura ya fue concedida (abril de 2026) y el proyecto de especialidades estaba en proceso de presentación ante el Ayuntamiento de Oporto, prevista para julio de 2026, con inicio de obra previsto para julio/agosto de 2026.
Estructura de la Operación y Condiciones para el Inversor
La operación se estructura mediante una ampliación de capital: las aportaciones de los inversores de Urbanitae se canalizan a través de la sociedad vehículo Bayaz Properties 4, S.L., que posteriormente entra en la sociedad promotora del proyecto, Colina Metafórica, Lda. La aportación se destina a una ampliación de capital en la sociedad promotora y a dotarla de liquidez para soportar los costes del proyecto que no cubran el gestor, los socios ni la financiación bancaria, hasta la venta del edificio; el gestor cuenta con financiación bancaria prevista de una entidad de Portugal para cubrir los costes de obra. Se ha pactado que los inversores de Urbanitae tengan una remuneración preferente del 15 % anual (TIR) sobre su capital aportado, de modo que el promotor no recibe beneficios ni recupera su capital hasta que los inversores de Urbanitae hayan recuperado su inversión y esa rentabilidad. Al tratarse de un proyecto de equity, y conforme al criterio de la CNMV, no se comunica una rentabilidad estimada; el retorno preferente indicado está sujeto al riesgo de la inversión, no está garantizado y podría no obtenerse. El plazo estimado del proyecto es de 32 a 36 meses, con fin de obra e inicio de la operación previstos para el segundo trimestre de 2028 y venta del activo en el segundo trimestre de 2029. En cumplimiento del marco normativo europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su compromiso sin coste y sin necesidad de justificación.
Plan de Negocio y Mercado
Una vez iniciada la construcción, se comercializará la superficie en régimen de alquiler multi-inquilino, con un periodo de operación estimado de 12 a 18 meses para estabilizar las rentas antes de la venta del activo, que se estima con una yield del 6 %. Según los informes de mercado de Savills y de Cushman & Wakefield, la renta media en el CBD de Oporto se sitúa en torno a 21 €/m² y la tasa de desocupación entre el 5 % y el 7 %. El promotor Osborne+Co y el constructor MAP han comprometido capital propio en el proyecto, alineando sus intereses con los de los inversores.
Escenarios Económicos
Conforme al criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor, en los proyectos de equity se publican dos escenarios adicionales que muestran potenciales variaciones en el plan de negocio. En el escenario favorable, verificado por Urbanitae y contrastado con el informe de mercado de Savills, la previsión de ingresos totales asciende a 85.142.729 € frente a unos costes totales estimados de 71.959.928 €, sobre un equity total de 23.163.628 €. El escenario moderado contempla una desviación al alza del 25 % en los costes de construcción, que eleva los costes a 72.977.620 € manteniendo los ingresos, con un impacto sobre los inversores casi nulo por el carácter preferente de su capital. El escenario desfavorable contempla un incremento del 25 % en los costes de obra y una reducción del 35 % en los precios de venta, con ingresos de 56.655.061 € y costes de 56.792.881 €, lo que arrojaría un resultado negativo con pérdida parcial del capital aportado. Estas previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que pudieran derivarse de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula las plataformas de financiación participativa, se recuerda a los inversores que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado, y que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del capital invertido. Este proyecto de financiación participativa no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información provista no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos ni del sistema de indemnización de los inversores.
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