Próxima Apertura | Urbanitae abre el tercer tramo de equity para el desarrollo de un complejo de oficinas en Francos, Oporto (Portugal)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara la apertura del tercer tramo del proyecto Francos, que consiste en participar en una sociedad gestora para el desarrollo de un complejo de oficinas ubicado en Oporto (Portugal). Este tercer tramo se levanta para completar el valor de equity previsto originalmente para el proyecto y que no era necesario en mayo de 2025, cuando se levantó el primer tramo. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Estructura de la Operación y Condiciones para el Inversor
La operación se estructura mediante una ampliación de capital: las aportaciones de los inversores de Urbanitae se canalizan a través de la sociedad vehículo BAYAZ PROPERTIES 4, S.L., que entrará posteriormente en la sociedad promotora del proyecto, COLINA METAFÓRICA, LDA., dotándola de la liquidez necesaria para soportar los costes que no cubran el gestor, los socios ni la financiación bancaria hasta la venta del edificio. El gestor cuenta con financiación bancaria prevista por parte de un banco portugués para cubrir los costes de obra. Se ha pactado que los inversores de Urbanitae tengan una remuneración preferente del 15 % anual (TIR) sobre su capital aportado, de modo que el promotor no recibe beneficios ni recupera su capital hasta que los inversores hayan recuperado su inversión y obtenido dicha rentabilidad. Al tratarse de un proyecto de equity, y conforme al criterio de la CNMV, no se comunica una rentabilidad estimada; el retorno preferente indicado está sujeto al riesgo de la inversión, no está garantizado y podría no llegar a obtenerse. El plazo estimado del proyecto es de 32 a 36 meses. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su compromiso sin coste y sin necesidad de justificación.
Descripción del Activo, Avance Urbanístico y Gestor
El activo es un complejo de oficinas con una superficie construida sobre rasante de 20.588 m², compuesto por espacios de oficinas, auditorios, espacios de co-working, otros espacios comerciales y 180 plazas de garaje, situado en la Rua Tenente Valadim, junto a la estación de Metro de Francos, en el distrito de negocios (CBD) de Boavista, en Oporto. El suelo fue adquirido en junio de 2025 y, a la fecha de lanzamiento de este tramo, el proyecto cuenta con la aprobación del proyecto de arquitectura (abril de 2026), estando el proyecto de especialidades en proceso de presentación ante el Ayuntamiento de Oporto, prevista para julio de 2026. El inicio de la obra está previsto para julio/agosto de 2026. Una vez iniciada la construcción, se comercializará la superficie para alquiler en formato multi-inquilino, con un periodo de operación estimado de 12 a 18 meses, y la venta del activo se estima con una yield del 6 %. Los precios de alquiler y venta del plan de negocio han sido verificados por un informe de mercado de Savills. El gestor es Osborne+Co, promotor e inversor global con más de 30 años de experiencia en proyectos de oficinas, industriales y de uso mixto; tanto el gestor como su constructor, MAP, han comprometido capital propio en el proyecto.
Escenarios Económicos
Conforme al criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor, en los proyectos de equity se publican dos escenarios adicionales que muestran potenciales variaciones del plan de negocio. En el escenario favorable, la previsión de ingresos totales asciende a 85.142.729 € frente a unos costes totales estimados de 71.959.928 €, sobre un equity total de 23.163.628 €. El escenario moderado contempla una desviación al alza del 25 % de los costes de construcción, elevando los costes a 72.977.620 € y manteniendo los ingresos, con un impacto para los inversores de Urbanitae reducido por el carácter preferente de su capital. El escenario desfavorable contempla un incremento de costes del 25 % y una reducción de precios de venta del 35 %, con unos ingresos de 56.655.061 € y unos costes de 56.792.881 €, lo que supondría un resultado negativo con pérdida parcial del capital aportado. Estas previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que puedan derivarse de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula a las plataformas de financiación participativa, se recuerda a la base inversora que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado, y que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida total o parcial del capital invertido. Este proyecto de financiación participativa no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información provista no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos ni del sistema de indemnización de los inversores.
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