Próxima Apertura | Urbanitae abre en equity el proyecto Afonso Cordeiro: 101 viviendas y 7 locales en Matosinhos (Oporto)

03/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Urbanitae prepara una operación de capital —no un préstamo— para adquirir, reconvertir y desarrollar un conjunto residencial en la Rua Dr. Afonso Cordeiro, en Matosinhos Sul (Oporto). Los inversores aportarán capital a la sociedad vehículo Atlas Opportunities 1, S.L., que ampliará capital en la promotora portuguesa BHME, Lda. Al tratarse de capital, no hay tipo de interés ni rentabilidad estimada publicable: el resultado depende de que el proyecto se venda según el plan de negocio, y es posible perder parte o todo el capital.

El equity total es de 6.720.548 €: el gestor, Aspire Unique Living, aporta el 26 % (1.745.548 €) y los inversores de Urbanitae y los co-inversores los 4.975.000 € restantes. Hasta una TIR del 15 % todo el capital se remunera pari passu; por encima, el gestor percibe el 50 % del exceso. El plazo estimado es de 30 a 34 meses, con salida en julio de 2029. No constan fecha de apertura, inversión mínima ni calificación interna.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

Son 101 viviendas de estudio a tres dormitorios y 7 locales en planta baja, en tres edificios con 11.168 m² construidos y 76 plazas de garaje, a poca distancia a pie de la playa y del metro y a quince minutos del centro de Oporto.

Dos hitos siguen pendientes. La adquisición está prevista para noviembre de 2026, así que el activo todavía no es del proyecto. Y el gestor tramita una financiación bancaria de 17.676.914 €, cuya aprobación es condición para la entrada de Urbanitae junto con un mínimo de entregas a cuenta contratadas. El frente urbanístico sí está resuelto: el PIP se aprobó en agosto de 2026 y permite iniciar la obra por el régimen de Comunicação Prévia, con 24 meses estimados.

La plataforma destaca que 35 de las 41 unidades puestas a la venta están reservadas. Conviene precisar el alcance: esas 41 son el 40,6 % de las 101 viviendas, las reservas aún no se han convertido en contratos de promesa de compraventa y la comercialización está pausada «para maximizar el valor». La ficha tampoco cuantifica cuántas viviendas se entregarán al propietario del suelo por permuta, unidades que quedan fuera de los ingresos.

El precio medio residencial del plan de negocio es de 7.169 €/m². La due diligence de Savills sitúa la media de obra nueva del municipio en 5.742 €/m², así que el plan asume una prima del 24,9 %, que Savills justifica por la ubicación, el concepto arquitectónico y comparables de la misma microubicación. Ese precio no se aplica a los 11.168 m² construidos: los 39.705.094 € de ingresos residenciales previstos implican unos 5.538 m² vendibles, superficie que la ficha no detalla.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

Al tratarse de capital y no de deuda, no hay hipoteca ni garantías reales a favor del inversor: la deuda bancaria de 17.676.914 € —un 42 % de LTV según la plataforma— cobra antes que el capital. La estructura se completa con 7,1 M€ de entregas a cuenta de los compradores, el 56 % de las preventas.

Siguiendo el criterio de la CNMV, la plataforma publica tres escenarios en lugar de una rentabilidad. El favorable prevé 42.495.094 € de ingresos y 37.578.455 € de costes: margen de 4.916.639 €. El moderado eleva los costes de obra un 20 %, hasta 39.160.922 €, con los mismos ingresos: margen de 3.334.172 €. El desfavorable suma a ese 20 % una caída del 10 % en los precios, con 38.245.585 € de ingresos y 37.731.580 € de costes: margen de 514.005 €, poco más de una décima parte del base.

Ese tercer escenario presenta una incoherencia que conviene contrastar. Dice aplicar el mismo incremento del 20 % en los costes de obra que el moderado, pero sus costes totales son 1.429.342 € inferiores a los de aquel y solo un 0,41 % superiores a los del favorable. Llegar desde los 39.160.922 € del moderado hasta 37.731.580 € exigiría ahorrar un 33,6 % de la caída de ingresos, difícil de atribuir solo a comisiones y tributos de venta. El expediente no explica el cálculo.

Aspire Unique Living es un promotor portugués fundado en 2022 en Oporto, del grupo estadounidense Aulder, con diez proyectos en la ciudad —cinco en Matosinhos— y cerca de 260 viviendas declaradas. Asumirá la gestión integral de la promoción.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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