Próxima Apertura | Trusters abre un segundo tramo para convertir una oficina en cinco viviendas en Padua

06/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

La plataforma italiana Trusters prepara un segundo tramo de financiación para el grupo Martini —Martini Opere Srl, Martini Luxury Srl y Borghese Srl— sobre el mismo activo que ya financió en septiembre: una oficina de unos 335 m² brutos en Padua que se transformará en cinco viviendas. Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

Conviene situar la operación en su contexto, porque es la segunda convocatoria sobre un único inmueble. El 21 de septiembre dimos cuenta del primer tramo de esta misma conversión, con idéntico activo, promotor, proyecto y condiciones. Quien participe en ambas concentra riesgo en una sola operación, y como ninguna de las dos fichas publica su importe, la exposición total del proyecto no puede cuantificarse.

El tipo anual depende del importe invertido: 11,00 % entre 250 € y 999 €; 11,50 % entre 1.000 € y 4.999 €; 12,00 % entre 5.000 € y 14.999 €, y 12,50 % desde 15.000 €. Las inversiones hechas en prerreserva suman un punto adicional, pero solo a partir de 1.000 €: el tramo más bajo queda fuera de ese incentivo. La ficha presenta esas cifras como «rentabilidad mínima», expresión que no debe leerse como garantía. La inversión mínima es de 250 € y la plataforma asigna al grupo una calificación interna A, propia y no comparable con la de las agencias.

Como en el primer tramo, la ficha no indica el importe que se pretende captar, ni el tipo de garantía que respalda el préstamo, ni una tasación o ratio préstamo-valor. Son datos esenciales que el inversor debe verificar en la documentación contractual antes de comprometer fondos.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El inmueble ocupa la primera planta de un edificio de uso mixto entre Via Nicolò Tommaseo, Corso del Popolo y Via Trieste, frente a Piazza Alcide De Gasperi, a pocos minutos de la estación y de los campus universitarios. El proyecto cambia el uso de oficina a residencial y crea un estudio de unos 51 m², tres pisos de dos habitaciones de 58 a 65 m² y uno de tres habitaciones de unos 102 m², más dos plazas de aparcamiento para dos de las unidades, con renovación de instalaciones y modernización de la calefacción centralizada.

Dos extremos siguen sin resolverse. La autorización es una comunicación de inicio de obras (CILA), una figura de comunicación previa y no una licencia propiamente dicha, para un proyecto que implica cambio de uso y subdivisión: conviene verificar su alcance. Y la compra se ha hecho por subrogación en un contrato preliminar de otra sociedad, con la escritura definitiva pendiente, de modo que el prestatario aún no es titular pleno del inmueble.

En comercialización, dos de las cinco unidades cuentan con ofertas de compra firmadas, que la ficha describe también como reservas; no son compraventas formalizadas. La entrega se prevé para septiembre de 2027, y reaparece la ambigüedad del primer tramo: la ficha anuncia una duración prevista de 15 meses, pero el cuerpo fija el reembolso en «15 meses a partir de la finalización de la entrega», lo que situaría el vencimiento bastante más allá de quince meses desde la captación. Es una diferencia material que debe aclararse en el contrato.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

No hay ratios que analizar, porque la ficha no publica ninguno: ni tasación, ni LTV, ni LTC, ni coste total, ni precio de compra, ni precio de venta previsto. Tampoco describe garantía real alguna sobre el inmueble. El grupo actúa además como constructor y contratista general, y los presupuestos se basan en sus propias tarifas, sin validación externa en el expediente: eso acelera el arranque de la obra, pero deja la estimación de costes en manos del prestatario.

Sobre el historial conviene ser preciso. La plataforma afirma que el grupo ha devuelto más de 3.000.000 € en capital e intereses, pero la suma del capital efectivamente listado como devuelto es de 2.868.350 €: los tres millones solo se alcanzan incluyendo una operación de 500.000 € en Fiesso d'Artico que la propia ficha marca como en curso. Además, la cifra atribuida a Borghese Srl aparece escrita como «998.350.000 €» por un error tipográfico de tres órdenes de magnitud; el importe que suman sus operaciones es 998.350 €. Martini Opere (1.120.000 €) y Martini Luxury (750.000 €) sí cuadran con el detalle publicado.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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