Próxima Apertura | Raizers refinancia con 800.000 € dos oficinas en París y Aubervilliers

14/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento de inversión ni recomendación de ningún tipo.

Raizers prepara una emisión de obligaciones de 800.000 € a 24 meses para refinanciar parte de la deuda bancaria de dos oficinas alquiladas de la SCI Les Choups, en el distrito 18 de París y en Aubervilliers, y dar al grupo nueva capacidad de inversión. No hay compra ni obra.

El contrato toma efecto el 15 de noviembre de 2026 y vence dos años después, con el capital in fine. La ficha describe un 8 % anual pagado mensualmente más un 3 % capitalizado al vencimiento; esa estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. Su cuadro de vencimientos no refleja ese reparto: las 24 cuotas están calculadas al 11 % anual sobre los días naturales de cada mes —7.473,97 € en los meses de 31 días— y el último vencimiento abona el capital sin importe capitalizado alguno. Los 60,90 € por cada 1.000 € que anuncia el ejemplo no aparecen en el calendario. Tampoco hay fecha de apertura, inversión mínima ni rating.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El activo parisino es un local de 86,8 m² en planta baja, en la rue Vauvenargues, valorado en 650.000 €, unos 7.558 €/m². De esa superficie solo están alquiladas dos oficinas de 20 m², con contratos hasta febrero de 2032, y la ficha atribuye al local entero 33.600 € de alquiler anual. El de Aubervilliers son unos 392 m² de oficinas y almacén, arrendados a la asociación Aurore hasta enero de 2030 y valorados en 600.000 €, 1.527 €/m²: cinco veces menos por metro.

Entre los dos rentan 80.400 € al año y el cuadro de pagos del préstamo suma unos 88.000 €: las rentas no cubren el cupón. La devolución depende de vender los dos inmuebles u otros activos del grupo, sin mandato de venta ni proceso iniciado.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

La emisora es B2H Invest, constituida el 5 de febrero de 2025 con 1.000 € de capital, y su balance a cierre de 2025 es eso mismo: 1.000 € de tesorería y 1.000 € de fondos propios. Los inmuebles están en la SCI Les Choups, que los contabiliza en 233.653 € de inmovilizado, con 97.641 € de fondos propios, 151.674 € de deudas y 40.465 € de resultado en 2025.

Las garantías no incluyen hipoteca: un fideicomiso sobre las participaciones de la SCI y los créditos por alquileres, a favor de Raizers por cuenta de los prestamistas, y una fianza personal notarial del promotor. El LTV del 64 % sale de dividir los 800.000 € entre los 1.250.000 € de precio de venta de los dos activos, 5,4 veces el valor al que la SCI los tiene en libros. Hay además dos nombres para la misma persona: la ficha llama Daniel Bensimon al impulsor y David Bensimon al presentar al operador, y la fianza va a nombre de Daniel. Y dos cifras del patrimonio: más de 50 M€ en la introducción y cerca de 95 M€ en el apartado del operador, de los que 50,3 M€ son suyos.

Los inversores no experimentados disponen de cuatro días naturales de reflexión para revocar su oferta sin penalización. Es financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado: conlleva riesgo de iliquidez y de pérdida total o parcial del principal, no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España y no cuenta con la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. El inversor puede no recuperar el capital aportado.

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