Próxima Apertura | Raizers prepara 750.000 € para 15 chalés en Córcega con un margen de proyecto del 6 %

07/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Raizers prepara una emisión de bonos de 750.000 € para Promo Vesco 1, sociedad de VP Group, en la primera fase de una promoción de 15 chalés unifamiliares en Vescovato, a veinte minutos al sur de Bastia (Alta Córcega). Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

El destino de los fondos no es la obra: refinancian parte de los fondos propios que el promotor ya ha invertido. Del calendario contractual se desprende un tipo del 12 % anual, con pagos de intereses de 90.000 € y 90.037,05 €. No constan fecha de apertura, inversión mínima ni calificación interna.

Aquí aparece la primera incoherencia del expediente, y afecta a cuándo se devuelve el dinero. La ficha fija el vencimiento en 18 meses, pero las fechas que publica —efecto el 7 de noviembre de 2026 y vencimiento el 7 de noviembre de 2028— son 24 meses. Y el texto describe una amortización progresiva en tres hitos —50 % al cerramiento en febrero de 2027, 25 % al fin de obra en octubre y 25 % a la entrega de llaves en noviembre de 2027—, mientras el cuadro contractual establece amortización «in fine», con los 750.000 € íntegros el 7 de noviembre de 2028, un año después del último hito descrito. Son dos esquemas incompatibles que deben aclararse en el contrato.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El activo es lo más sólido. La licencia es definitiva y sin recursos, el terreno se adquirió en marzo de 2026 y la obra arrancó de inmediato: cimientos terminados en todo el proyecto y obra gruesa en 12 de las 15 viviendas, con un avance certificado del 60 % en esas doce y del 35 % en las tres restantes, si bien ambas certificaciones llevan fechas distintas, 22 de julio y 29 de mayo de 2026. La finalización se prevé para octubre de 2027.

La comercialización es el punto fuerte: 13 de las 15 viviendas están precomercializadas, el 87 %, y el desglose lote a lote cuadra exactamente con ese titular —diez con venta sobre plano y tres con reserva de condiciones ya levantadas—. Quedan dos viviendas sin compromiso y cinco de los siete garajes. El precio medio, 3.241 €/m² con IVA, está un 10,2 % por debajo de los 3.610 €/m² que la plataforma atribuye a los comparables de obra nueva en comercialización: un posicionamiento prudente.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

El balance de la operación es donde conviene detenerse. Sobre una facturación de 3.193.818 € sin IVA y un coste de producción de 3.005.165 €, el margen neto declarado es de 188.653 €: el 6 % de la facturación. La ficha publica también un margen del 11 %, pero esa cifra se obtiene devolviendo al resultado los 175.665 € de honorarios de gestión que cobra el propio grupo —la diferencia entre ambos márgenes coincide al euro con esa partida—. Es margen del grupo, no holgura del proyecto.

Ese 6 % queda muy por debajo del historial que la propia ficha presenta: de las cuatro operaciones anteriores listadas, los márgenes fueron del 12,4 % en Monte, del 12,5 % y el 11,6 % en Luciana y del 25 % en Biguglia. Esta se sitúa a la mitad del peor de ellos.

Y hay un detalle que lo estrecha más: el balance recoge 135.000 € de intereses de Raizers, lo que corresponde a 18 meses al 12 %, mientras el calendario contractual suma 180.037,05 € en dos anualidades. Son 45.037 € no contemplados; descontados, el margen bajaría a unos 143.600 €, el 4,5 % de la facturación.

Las garantías son una hipoteca de primer rango a favor de Raizers en representación de los bonistas, con un LTV del 68 %, más fianzas personales notariales de los socios y garantías a primera demanda de SAS VP Group. Dos matices: la hipoteca recae sobre las parcelas pendientes de venta, así que su perímetro se reduce a medida que se escrituran las ventas comprometidas; y las garantías de VP Group se otorgan en escritura privada, no ante notario como las de los socios.

Sobre la solvencia de quien garantiza, las cuentas invitan a la cautela. VP Group cerró 2025 con 447.720 € de fondos propios, el 59,7 % de lo que se capta, un balance dominado por 2.789.063 € de deudas intragrupo y 2.526.446 € de cuentas por cobrar, y un resultado neto que cayó un 35,5 %, de 202.346 € a 130.532 €. La prestataria es una SASU con 100 € de capital social cuyo balance publicado es internamente inconsistente: se encabeza «en €» con magnitudes que solo cuadran leídas en miles, salvo ese capital propio de 100.

En el lado positivo, el promotor acumula más de 15 operaciones y más de 425 viviendas en Córcega, y ya ha trabajado tres veces con esta plataforma: dos operaciones reembolsadas íntegramente y una tercera en curso, con vencimiento a finales de 2026 y una amortización parcial reciente. La ficha, eso sí, enumera un único aspecto a tener en cuenta —la situación geopolítica— en una operación cuyo margen declarado es del 6 %.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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