Próxima Apertura | Property Bridges prepara una línea de 1.946.182 € para refinanciar y completar 8 viviendas e iniciar otras 5 en Dunleer (Louth)

19/09/2026 – ⏱ 4 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Property Bridges prepara una línea de desarrollo para Bellscape Limited, sociedad de Kieran Argue, sobre un terreno de 7,6 acres en Main Street, Dunleer (condado de Louth, Irlanda). Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.

La línea asciende a 1.946.182 €: 1.200.000 € para refinanciar el crédito de Bank of Ireland que ha financiado la obra hasta ahora, 450.000 € para completar las ocho casas de la Fase 1, 200.000 € para iniciar las cinco de la Fase 2 y 96.182 € de comisiones, seguimiento e intereses. El plazo es de 11 meses. La ficha no recoge el tipo de interés, dato esencial para valorar la operación, ni la fecha de apertura, la inversión mínima o una calificación interna; conviene verificarlos en la documentación contractual.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El terreno cuenta con permiso de construcción (ref. 20707) para 35 viviendas, prorrogado en julio de 2026. La Fase 1 son ocho casas de tres y cuatro dormitorios, con un avance de entre el 70 % y el 90 %: cuatro están prácticamente terminadas y las otras cuatro, cubiertas y en acabados interiores, con unos seis meses hasta su finalización. La Fase 2 comprende cinco unidades más, con un valor bruto de desarrollo de 1.970.000 €. El prestatario ha comunicado que no construirá los 22 apartamentos del permiso y pedirá su modificación.

La documentación es contradictoria sobre las ventas. En un apartado afirma que las cuatro casas grandes están vendidas con contratos firmados; en otro, que hay depósitos en tres y que el abogado del comprador prepara los contratos. La plataforma indica que la venta de esas cuatro unidades amortizaría buena parte del préstamo, pero no su totalidad. Kieran Argue suma más de 30 años de promoción en Louth, Meath y Drogheda, incluida la venta de 110 viviendas en Navan a una asociación de vivienda social.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

La garantía es un primer gravamen fijo sobre todo el terreno (folio LH28556F), con hipoteca y gravamen con recurso limitado de Bellscape y sobre sus acciones, cesión de seguros y contratos, y una garantía de sobrecoste de Rangewood Limited por 100.000 €. Una tasación a 1 de mayo de 2026 valora las ocho casas de la Fase 1 en 3.340.000 € y las cinco parcelas de la Fase 2 en 300.000 €. Tras retener 250.000 € de la primera venta para la Fase 2, 80.000 € de contribuciones municipales y el IVA, el valor neto computable es de 2.912.731 €, con un LTNDV del 66,8 % y un LTC del 67,7 %.

Dos cifras no cuadran: los precios unitarios de la Fase 1 suman 3.360.000 €, no los 3.340.000 € declarados; y la prórroga del permiso se fecha en diciembre de 2028 en un apartado y en 2029 en otro.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal, y puede no ser posible vender los instrumentos cuando se desee. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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