Próxima Apertura | Property Bridges financia un préstamo puente de 1.191.640 € sobre tres inmuebles en Killarney (Irlanda) con hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en Killarney (condado de Kerry, Irlanda). La operación consiste en la concesión de un préstamo puente con garantía hipotecaria de primer rango a favor de la sociedad prestataria Boocon Company Limited, sobre una cartera de tres inmuebles residenciales y de uso mixto situados en Killarney. Los fondos se destinan a la refinanciación y adquisición de los activos y a la financiación de las reformas pendientes. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria fija un importe total de financiación de 1.191.640 € y un plazo de 18 meses, con pago de intereses trimestral y devengo íntegro de intereses desde el primer día. Según la documentación, el interés anual asciende a 107.000 €, frente a unos ingresos por alquiler proyectados, una vez finalizadas las obras, de 153.000 € anuales, lo que proporciona una cobertura de intereses de aproximadamente 1,52 veces. El importe se distribuye en 350.000 € contra 1 Chapel Lane (refinanciación de los fondos de renovación), 200.000 € contra The Railway Lodge (liberación de capital) y 608.000 € contra 16 New Street (500.000 € para la adquisición y 108.000 € para la reforma), además de 33.640 € de costes y tasas.
Descripción de los Activos, Estado de las Obras y Prestatario
La cartera se compone de tres inmuebles en el centro de Killarney o sus inmediaciones. El primero, en 1 Chapel Lane, es una casa adosada de cuatro dormitorios actualmente en proceso de renovación, con un valor de mercado de 400.000 € y una renta proyectada de 30.000 € anuales. El segundo, The Railway Lodge (12 Fair Hill Cottages), es una vivienda adosada de siete habitaciones —una casa de cinco dormitorios y un dúplex de dos— actualmente alquilada por 48.000 € anuales, con un valor de mercado de 600.000 €. El tercero, 16 New Street, es un edificio de uso mixto de cuatro plantas —local comercial en planta baja y tres apartamentos de dos dormitorios— en proceso de adquisición por 680.000 €, que requiere una reforma menor (108.000 €) y cuyo valor tras la reforma se estima en 880.000 €.
El prestatario, Boocon Company Limited, es propiedad a partes iguales de Conall White y Aisling Fallon, ambos profesionales inmobiliarios con experiencia previa que, según la ficha, ya han adquirido y renovado dos inmuebles en Killarney con capital propio. La sociedad aporta aproximadamente 530.000 € de capital a la operación. La plataforma indica haber completado los controles de prevención del blanqueo de capitales (AML) y de identificación del cliente (KYC) sobre el prestatario y las partes vinculadas sin hallazgos adversos. Está previsto que la reforma de 16 New Street dure alrededor de 3 meses tras la compra, con un desfase de 4 a 5 meses hasta la percepción íntegra de rentas que, según la documentación, puede cubrirse con los ingresos de The Railway Lodge.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
La operación está garantizada mediante una primera hipoteca sobre las tres propiedades, cuyo valor de garantía combinado tras la renovación asciende a 1.880.000 €, frente al importe total del préstamo de 1.191.640 €, lo que determina un Ratio Loan to Value (LTV) combinado del 63,4 % y un LTC del 73 %. Las tres propiedades fueron tasadas de forma independiente por Sherry FitzGerald Countrywide Limited (certificada según la norma RICS/IRL VS3). La estrategia de reembolso se apoya en los ingresos por alquiler y en el valor de la cartera; el prestatario prevé, además, presentar una solicitud de planificación para un desarrollo adicional en The Railway Lodge.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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