Próxima Apertura | Property Bridges vuelve a Dingle con 4.999.401 € para las 30 viviendas de Cnoc an Cairn, ahora al 8 %

01/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Property Bridges prepara una financiación de desarrollo de 4.999.401 € a Zinbar Grove Developments Ltd. para completar 30 viviendas en Cnoc an Cairn, en Dingle (condado de Kerry, Irlanda). Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

No es la primera vez que esta promoción aparece en la plataforma. Property Bridges viene financiándola por tramos desde mayo de 2026: en junio abrió un segundo tramo al 7,5 %, cuya captación se cerró en 248.126 €, y volvió a publicarla en julio y en agosto. Esta convocatoria sale al 8 % anual, con un plazo de 20 meses para este tramo. La ficha no menciona esos tramos previos ni cuánto se ha desembolsado hasta ahora, ni recoge fecha de apertura, inversión mínima o calificación interna.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El solar, de 0,412 hectáreas en propiedad absoluta, está calificado como centro urbano y acogerá 15 apartamentos de un dormitorio en planta baja y 15 dúplex de dos habitaciones en las superiores, con 2.843 m² de superficie interna bruta y calificación energética A3. El permiso lo concedió el Consejo del Condado de Kerry en marzo de 2023 y, tras la apelación de un tercero, An Bord Pleanála lo confirmó el 2 de enero de 2025 sin más vías de recurso: el riesgo urbanístico está cerrado. Hay acuerdo de conexión con Irish Water, cuya tasa de 175.000 € debe abonarse antes del primer desembolso.

La obra está en una fase temprana: la subestructura está terminada y avanzan los muros exteriores y los primeros forjados, pero el avance global ronda el 12 % para un préstamo a 20 meses.

No consta ninguna venta de este proyecto. La referencia comercial del expediente es Cairn Close, una promoción adyacente del mismo grupo vendida por completo durante su construcción a entre 535.000 y 595.000 € por unidad; conviene precisar que eran adosados de tres dormitorios, un producto distinto de los apartamentos y dúplex que aquí se construyen. El tasador señala además que no hay oferta de obra nueva disponible en Dingle, localidad de unos 1.900 habitantes que funciona como centro de servicios de toda la península. Tres de las 30 unidades irán a Parte V, la reserva obligatoria de vivienda social irlandesa, aunque el valor bruto de desarrollo se calcula con las treinta a precio de mercado. El contrato incorpora un hito comercial: diez unidades vendidas con depósito antes del mes 19.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

La garantía es una primera carga legal sobre el terreno, libre de gravámenes, sin que el expediente recoja garantías adicionales ni avales personales. La tasación independiente de Keane Mahony Smith, de 9 de marzo de 2026, fija un valor bruto de desarrollo de 12.571.400 € y un valor del suelo de 1.200.000 €.

Los ratios requieren una lectura atenta. La tabla de la operación define el valor neto de desarrollo en 11.076.123,35 €, que es el valor bruto menos el IVA del 13,5 %, y de ahí sale el LTNDV máximo del 45,1 %. Pero el apartado comercial de la misma ficha habla de un valor neto «conservador del prestatario» de 8.695.500 €: medido contra esa cifra, el ratio sería del 57,5 %. Son dos magnitudes distintas bajo el mismo nombre, y el inversor debería aclarar cuál corresponde a cada concepto. El LTC máximo se sitúa en el 69,5 %, sin que se publique el coste total del proyecto.

Conviene notar también la diferencia entre los precios del prestatario y los del tasador: el promotor prevé unas ventas brutas de 10.200.000 € y la tasación las sitúa en 12.571.400 €, una brecha de más de dos millones concentrada sobre todo en los dúplex, valorados entre 535.800 y 555.000 € frente a los 395.000 € del plan de negocio.

El prestatario aporta unos 2,22 millones: el terreno libre de cargas valorado en 1.200.000 €, 159.320 € en efectivo y un 15 % de cada desembolso posterior. El promotor es el grupo Moloney, con sede en Kerry, que ya completó con la plataforma un proyecto en Roscrea (Tipperary). Un inspector externo, OCFPM, supervisa las certificaciones.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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