Próxima Apertura | Property Bridges financia con 1.924.055 € dos viviendas de 1,6 millones en Stillorgan (Dublín)

06/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Property Bridges prepara una financiación para el desarrollo de 1.924.055 € a Camba TV Limited para construir dos viviendas adosadas a medida en un solar contiguo al número 59 de Stillorgan Wood, en Stillorgan, al sur del condado de Dublín. Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

El plazo es de 21 meses. De ese importe, 1.746.000 € financian la obra —construcción, honorarios profesionales, supervisión y contingencias— y los 178.055 € restantes, el 9,3 % del préstamo, son intereses y comisiones ya capitalizados: el promotor no atiende intereses durante la ejecución y el inversor cobra al final, con la venta. La ficha no publica el tipo de interés ni la rentabilidad para el inversor, omisión que ya hemos señalado en otras dos operaciones recientes de esta plataforma y que debe verificarse en el documento de datos fundamentales. Tampoco constan fecha de apertura, inversión mínima ni calificación interna.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El solar tiene unos 446 m² en pleno dominio, al final de una calle sin salida de la urbanización Stillorgan Wood, a unos 8 kilómetros al sur del centro de Dublín. El permiso de obra es definitivo (ref. D19A/0958, concedido en 2020 por el condado de Dun Laoghaire-Rathdown, modificado en 2024 y vigente hasta 2028) para dos adosadas de dos plantas y media sobre sótano, de 220 m² cada una, con tres dormitorios y estudio en cuatro niveles, calificación energética A y dos plazas de aparcamiento por vivienda. La cimentación del sótano ya ha comenzado, aunque el terreno todavía no tiene los servicios conectados.

No hay ninguna unidad vendida ni reservada, y el repago depende de colocar dos casas de 1.600.000 € cada una: una concentración extrema, porque el proyecto entero son dos unidades. Un atractivo comercial concreto es el acceso privado a la parada del Luas de Stillorgan mediante una puerta en el muro perimetral, dos minutos a pie frente a los veinte del recorrido normal.

Donde el expediente resulta sólido es en el precio. El plan asume 1.600.000 € por vivienda, unos 7.273 €/m², por debajo de todos los comparables que cita el tasador: el 58 de Wilson Road en Mount Merrion se vendió a 8.756 €/m², el 56 a 8.383 €/m², el 15 de Coolnevaun a 8.300 €/m² y el 24 de Laurleen a 7.751 €/m². El proyecto queda entre un 6 % y un 17 % por debajo de esas referencias, pese a ser obra nueva y unos 20 m² más grande que las casas de Wilson Road: una hipótesis prudente. Una discrepancia menor: la ficha fecha la venta del 56 de Wilson Road en el primer trimestre de 2026 en un apartado y en el cuarto de 2025 en otro.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

La tasación independiente, fechada el 22 de enero de 2026 y conforme a las Normas Europeas de Valoración 2025, fija el valor actual del suelo con licencia en 600.000 € y el valor bruto de desarrollo en 3.200.000 €. Descontado el IVA irlandés del 13,5 % aplicable a la vivienda nueva, el valor neto queda en 2.819.383 €, cifra que cuadra exactamente con el cálculo. De ahí sale un LTNDV del 68,2 % y un LTGDV del 60,1 %, ratios correctamente calculados sobre el préstamo total con intereses incluidos.

Dos matices sobre el reparto del riesgo. El primero: la aportación del promotor son los 600.000 € del terreno, no caja; todo el circulante de la obra lo ponen los inversores. El segundo, el margen. Frente al valor neto de 2.819.383 €, suelo más obra suman 2.346.000 €, lo que deja 473.383 € de holgura, un 20,2 %. Pero incorporando el coste financiero capitalizado, el total sube a 2.524.055 € y el margen baja a 295.328 €, un 11,7 %: una desviación de costes moderada lo consumiría, en un proyecto que la propia plataforma reconoce caro de construir —unos 335 € por pie cuadrado, cerca de 3.606 €/m²— por el nivel de acabados y los sótanos completos.

La garantía es una primera carga fija sobre el solar, incluidas las edificaciones y la obra en curso. Un detalle de estructura: el terreno es propiedad de Vincent O'Farrell a título personal, no de Camba TV Limited, la sociedad que recibe el préstamo. El prestatario es un profesional de la construcción y su padre, del mismo nombre, actúa como consultor con décadas de experiencia. Un tasador supervisor independiente ha revisado costes y programa, y el responsable de proyecto del prestamista visitará la obra con regularidad; la ficha identifica además a su redactor y a su revisor, transparencia poco habitual.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado; la plataforma recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en este tipo de proyectos. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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