Próxima Apertura | Property Bridges financia la construcción de 30 viviendas en Dingle (Irlanda) con un préstamo al 7,50 % e hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en Dingle (condado de Kerry, Irlanda). La operación consiste en la concesión de una línea de crédito para el desarrollo residencial, con garantía hipotecaria de primer rango, a favor de la sociedad prestataria Zinbar Grove Developments Ltd, destinada a financiar la construcción de 30 viviendas en Cnoc an Cairn, Relief Road. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria fija una línea de crédito para el desarrollo de 4.999.401 € —incluidos honorarios y gastos de seguimiento— y un tipo de interés del 7,50 % anual; dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo se ha establecido en 22 meses (con una finalización requerida a los 21 meses). El prestatario aporta un capital total de aproximadamente 2,22 millones de euros —un terreno libre de cargas valorado en 1,2 millones de euros, 159.320 € en efectivo por adelantado y un 15 % por cada desembolso—, y la operación se garantiza con una primera carga legal sobre el terreno de propiedad absoluta, complementada con la garantía personal de Billy Moloney.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Prestatario
El activo es un solar residencial de 0,412 hectáreas de planta triangular en la carretera de circunvalación de Dingle, de propiedad absoluta (Folio KY78680F) y clasificado como Centro Urbano (GZT). El proyecto consiste en 30 viviendas —15 apartamentos de un dormitorio en planta baja y 15 dúplex de dos dormitorios—, con una superficie bruta interna de aproximadamente 2.843 metros cuadrados, 32 plazas de aparcamiento estándar y una plaza para personas con discapacidad, todas con calificación energética BER A3 y estándar NZEB. La planificación está plenamente asegurada: el Consejo del Condado de Kerry concedió el permiso el 30 de marzo de 2023 (Ref. 22/1128) y An Bord Pleanála resolvió la apelación a favor del proyecto el 2 de enero de 2025 (Ref. ABP 316415-23), sin más recurso disponible. Existe además un acuerdo de conexión con Irish Water (Ref. CDS2500200701), con una tasa de 175.000 €. Según la documentación, la obra se encuentra en fase de preparación del terreno y subestructura, con un avance general de aproximadamente el 10 %.
El prestatario, Zinbar Grove Developments Ltd, es una sociedad vehículo del Grupo Moloney, promotora residencial con sede en Tralee (Kerry) y garantía personal de Billy Moloney. Según la ficha, el grupo ha finalizado recientemente un proyecto en Roscrea (Tipperary) con Property Bridges y desarrolló la urbanización adyacente Cairn Close, que se vendió por completo durante la construcción a precios de entre 535.000 € y 595.000 € por vivienda adosada de tres dormitorios. Un organismo independiente de control inmobiliario (OCFPM Limited) actúa como supervisor del proyecto, y la plataforma indica haber completado los controles de prevención del blanqueo de capitales (AML) y de identificación del cliente (KYC).
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El principal colateral de la operación es una primera carga legal sobre el terreno, libre de gravámenes, valorado en 1.200.000 €. Según la tasación independiente realizada por Keane Mahony Smith (RICS), con fecha de 9 de marzo de 2026, el valor bruto de desarrollo (GDV) de las 30 viviendas asciende a 12.571.400 € y el valor neto de desarrollo (NDV), una vez descontado el IVA, a 11.076.123,35 €. Frente a la financiación de 4.999.401 €, la operación presenta un ratio préstamo/valor neto de desarrollo (LTNDV) máximo del 45,1 % y un ratio préstamo/coste (LTC) máximo del 69,5 %. El plan de negocio prevé unas ventas brutas de 10.200.000 €, un importe conservador frente al GDV de la tasación independiente. La estrategia de reembolso se apoya en la venta de las viviendas, con un hito acordado de 10 unidades vendidas con depósito antes del mes 19; conforme a la obligación de la Parte V, tres unidades se transferirán al Consejo del Condado de Kerry.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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