Próxima Apertura | Property Bridges financia la construcción de 28 viviendas en Bettystown (Irlanda) con un préstamo al 7,50 % e hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en Bettystown (condado de Meath, Irlanda). La operación consiste en la concesión de una línea de crédito para el desarrollo, con garantía hipotecaria de primer rango, a favor de la sociedad prestataria Kilpep Developments Limited, destinada a financiar la construcción de 28 viviendas en Ardmore Avenue, que previsiblemente se venderán como vivienda asequible a un organismo de vivienda autorizado. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria fija una línea de crédito para el desarrollo de 4.822.808 € y un tipo de interés del 7,50 % anual; dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo se ha establecido en 10 meses (con un plazo mínimo de 6 meses). La operación está garantizada mediante una primera carga fija sobre la propiedad, un bono y una garantía sobre las acciones del prestatario, y una garantía de sobrecoste del 10 %.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Prestatario
El activo es un terreno de 0,93 hectáreas (2,3 acres) situado a unos 1,5 kilómetros del centro de Bettystown, en una urbanización consolidada, con permiso de construcción (Ref. LB 19/0215) para 38 viviendas —dos de un dormitorio, veintidós de dos dormitorios y catorce de tres dormitorios—, construidas con el sistema ICF y con calificación energética A2. Esta operación financia las primeras 28 unidades y no incluye las 10 restantes. Según la documentación, la obra está avanzada: 10 unidades (Bloque A) están terminadas en más del 95 %, los bloques C, D y E tienen las subestructuras finalizadas y los muros exteriores en curso, y los bloques F y G tienen las subestructuras terminadas; se han completado además los trabajos de urbanización y servicios. El prestatario adquirió el terreno con capital propio y ha financiado obra ejecutada por cerca de 2 millones de euros, de los que aproximadamente 1 millón permanece como aportación adicional de capital.
El prestatario, Kilpep Developments Limited, cuenta según la ficha con más de 20 años de experiencia en el sector de la construcción y entrega actualmente en torno a 20 viviendas al mes al sector de vivienda social y asequible, con proyectos como Old Course (Mallow), Kinnegad (Westmeath) o Newbridge (Kildare). La plataforma indica haber completado los controles de prevención del blanqueo de capitales (AML) y de identificación del cliente (KYC) sin hallazgos adversos, y un perito tasador independiente ha revisado y validado los costes y el programa de obra.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El principal colateral de la operación es una primera carga sobre la propiedad, que cuenta con permiso de construcción para las 38 viviendas. Según la valoración de tasadores independientes, el valor del terreno asciende a 1.330.000 €, el valor bruto de desarrollo (GDV) de las 28 viviendas terminadas se sitúa en torno a 10.350.000 € y el valor neto de desarrollo (NDV) de las mismas en 9.038.305 €. Frente al fondo de desarrollo de 4.822.808 €, la operación presenta un ratio préstamo/valor neto de desarrollo (LTNDV) del 53 %, con una necesidad de endeudamiento equivalente a aproximadamente el 55 % del coste total del proyecto. La estrategia de reembolso se apoya en la venta de las viviendas, principalmente como vivienda asequible a un organismo de vivienda autorizado, con negociaciones que según la documentación se encuentran en fase avanzada.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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