Próxima Apertura | Property Bridges financia la construcción de 18 viviendas para mayores de 55 años en Ratoath (Irlanda) con un préstamo al 7,50 % e hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en Ratoath (condado de Meath, Irlanda). La operación consiste en la concesión de una línea de crédito para el desarrollo, con garantía hipotecaria de primer rango, a favor de la sociedad prestataria Leafend Ltd, destinada a financiar la construcción de 18 viviendas en Cornmill, Ratoath, que —conforme al permiso de construcción— se venderán a compradores mayores de 55 años. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria fija una línea de crédito para el desarrollo de 4.005.654 € —incluidos los gastos de liberación de capital y comisiones— y un tipo de interés del 7,50 % anual; dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo de este tramo se ha establecido en 11 meses (con un plazo mínimo de 6 meses). Los costes de construcción de las 18 viviendas se han estimado en 3.492.867 €, y el primer desembolso incluye un pago de 375.000 € al prestatario como liberación de capital sobre el terreno, valorado en 1.240.000 €. La operación está garantizada mediante una primera carga fija sobre la propiedad y una garantía de sobrecoste de 340.000 € (equivalente al 10 %).
Descripción del Activo, Avance de Obra y Prestatario
El activo es un terreno de 1,26 acres a menos de 500 metros del centro de Ratoath, con permiso de construcción para 18 viviendas destinadas a personas mayores de 55 años, todas con calificación energética A. Según la documentación, la obra avanza a buen ritmo: catorce viviendas están terminadas en más del 84 % y las cuatro restantes en torno al 66 %, con los trabajos del entorno al 63 %; el promotor utiliza una casa piloto para la comercialización, que progresa satisfactoriamente. Ratoath es una localidad de más de 10.000 habitantes situada a unos 25 kilómetros al oeste de Dublín, con servicio de autobús de la línea 103 de Bus Éireann.
El prestatario, Leafend Ltd, tiene como principal responsable a Michael Ryan, director general de Pivotal Construction Ltd, constructora con experiencia en el desarrollo de viviendas. Según la ficha, el promotor desarrolla actualmente un proyecto similar de 41 viviendas para mayores de 55 años en Enfield (condado de Meath), de las que 29 ya están vendidas. La plataforma indica haber completado los controles de prevención del blanqueo de capitales (AML) y de identificación del cliente (KYC) sin hallazgos adversos, y un perito tasador independiente ha revisado y validado los costes y el programa de construcción.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El principal colateral de la operación es una primera carga sobre la propiedad, que cuenta con permiso de construcción para las 18 viviendas. Según la valoración de tasadores independientes, el valor del terreno asciende a 1.240.000 €, el valor bruto de desarrollo (GDV) de las 18 viviendas terminadas a 6.980.000 € y el valor neto de desarrollo (NDV) a 6.150.000 €. Frente a la línea de crédito de 4.005.654 €, la operación presenta un ratio préstamo/coste (LTC) del 84,6 % y un ratio préstamo/valor neto de desarrollo (LTNDV) del 65,1 %. La estrategia de reembolso se apoya en la venta de las viviendas, en un segmento —vivienda para mayores de 55 años— que según la documentación presenta una demanda sólida en la zona.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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