Próxima Apertura | Property Bridges financia con 3.736.622 € once viviendas en Innishannon (Cork)

07/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Property Bridges prepara una financiación para el desarrollo de 3.736.622,43 € a Innisban Investments Limited para construir diez viviendas nuevas y reformar y ampliar la existente, Prospect Villa, en Buckleys, Laherfineen, en Innishannon (condado de Cork). Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

De ese importe, 3.479.159 € financian construcción y los 257.463 € restantes, el 6,9 % del total, son intereses capitalizados, comisiones y gastos de seguimiento. El plazo es de 21 meses, con finalización exigida a los 19 desde el primer desembolso. Sobre el tipo, la ficha da dos cifras distintas: el cuadro general lo fija en el 8,0 % anual y el resumen habla del 8,45 % «para los prestamistas de la plataforma», sin explicar la diferencia. Son 45 puntos básicos que conviene aclarar. No constan fecha de apertura, inversión mínima ni calificación interna.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El solar tiene 0,79 hectáreas en pleno dominio, de las que unas 0,48 son edificables, a menos de un kilómetro del centro de Innishannon y a 25 de la ciudad de Cork. Son once unidades —cinco adosadas de dos dormitorios, cuatro de tres, un bungalow y la villa reformada— de estructura de madera, con bombas de calor aire-agua y calificación energética A.

La licencia es definitiva (ref. 25/6888 del condado de Cork, concedida el 8 de abril de 2026 y vigente hasta abril de 2031) y no hay expedientes de ejecución urbanística. La obra arrancó en mayo de 2026 y en la inspección del 5 de agosto estaba en subestructura. Pero el permiso está sujeto a 49 condiciones y el supervisor independiente aún no ha visto las cartas de cumplimiento de varias condiciones previas al inicio, que quedan en seguimiento pese a que los trabajos ya han comenzado.

En comercialización no hay nada: ninguna unidad vendida ni reservada, y el repago depende íntegramente de las ventas futuras. El tasador señala que la oferta de obra nueva en Innishannon es limitada y cita ventas recientes de entre 340.000 y 665.000 €; los 5.735.000 € de valor bruto equivalen a unos 521.000 € por unidad, cifra que encaja en ese rango. La ficha menciona además el acuerdo de la Parte V entre los riesgos de planificación, pero no cuantifica cuántas viviendas quedarían reservadas a vivienda social ni su efecto en el valor del conjunto.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

La valoración es un punto fuerte: Red Book de RICS, encargada a Sherry FitzGerald Countrywide y firmada por tasadora registrada el 22 de julio de 2026, con 750.000 € para el terreno y 5.735.000 € de valor bruto de desarrollo. Descontado el IVA irlandés del 13,5 %, el valor neto queda en 5.052.863 €, cifra que cuadra al euro. De ahí salen un LTGDV del 65,2 % y un LTNDV del 74,0 %, ambos correctos.

Y aquí aparece una incoherencia relevante: entre las cláusulas contractuales la ficha declara un LTV máximo del 72,5 %, punto y medio por debajo del LTNDV del 74,0 % con el que la operación sale al mercado, sin precisar sobre qué base se mide ese límite. Con el LTC pasa algo similar: lo fija en el 83,8 %, pero ese porcentaje no se reproduce con los costes publicados —da el 80,3 % frente al coste que calcula el supervisor más el terreno, y el 84,3 % frente al presupuesto del promotor más el terreno—.

El margen es lo que más conviene mirar, y la propia plataforma lo admite: «el margen del promotor sobre el valor neto de mercado independiente es reducido una vez que el terreno se valora en 750.000 €». Las cifras lo confirman. Sumando terreno, coste de desarrollo y coste financiero capitalizado, el total ronda los 4.911.000 € frente a los 5.052.863 € de valor neto: 141.600 € de holgura, el 2,8 %. Tomando el presupuesto del promotor sin los 132.114 € que el supervisor añade por servicios, contribuciones, Homebond, marketing y seguimiento, sube a unos 363.800 €, el 7,2 %. En ambos casos es un colchón fino para once unidades.

El contrapeso está en el capital y el control. El prestatario aporta 950.000 €: un terreno libre de cargas tasado en 750.000 €, del que es propietario desde 2014 y sin préstamo de adquisición, más los primeros 200.000 € de obra. Se añade una garantía de sobrecoste de 347.915 €, el 8,9 % del coste de desarrollo, con un patrimonio neto exigido al garante de al menos 525.000 €. Los desembolsos van contra certificación del supervisor independiente OCFPM, con 16 visitas previstas y un mínimo de 100.000 € por disposición, y hay diez certificados Homebond verificados.

Quedan tres cabos que seguir. El contratista principal es una filial del propio prestatario constituida en septiembre de 2025, sin historial propio; la plataforma lo recoge entre los riesgos. Sus seguros de obra vencen el 14 de febrero de 2027, nueve meses y medio antes del final de obra previsto para el 30 de noviembre, y el seguro de responsabilidad civil del ingeniero venció el 6 de septiembre de 2026, con la renovación pendiente de acreditar. Y el supervisor ha pedido un desglose detallado de costes y un programa de construcción que no constan entregados, mientras califica el plazo de 79 semanas de exigente aunque factible. La ficha reconoce además la proximidad del río Bandon como riesgo de inundación.

A favor del prestatario: es cliente recurrente con dos préstamos anteriores amortizados íntegramente, la familia O'Mahony acumula cerca de 50 años en la construcción en Cork y uno de los administradores es aparejador titulado. El expediente es de los más detallados que hemos analizado; llama la atención, en cambio, que los dos documentos adjuntos correspondan a otro proyecto distinto.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado; la plataforma recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en este tipo de proyectos. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

Realty Investor

Tu crowdfunding inmobiliario en una app.

Descubre nuevas oportunidades. Invierte a través de plataformas líderes. Gestiona toda tu cartera inmobiliaria desde un único lugar.

La beta de Realty Investor ya está disponible. Explora el mercado, descubre nuevos proyectos y familiarízate con la plataforma utilizando dinero simulado, sin poner capital.

Descarga la beta y empieza a descubrir una nueva forma de gestionar tus inversiones inmobiliarias.