Próxima Apertura | Cresor prepara 700.000 € para nueve viviendas en Sant Boi, con una hipoteca que cubre la mitad del préstamo

05/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Cresor, inscrita en el registro de la CNMV con el número 19, prepara un préstamo de 700.000 € —ampliables a 800.000 €— a Edificis i Construccions 2019, S.L. para la promoción Pompeu Fabra 19-23, un edificio de nueve viviendas en Sant Boi de Llobregat (Barcelona). Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

El tipo nominal es del 10,00 % anual, con intereses trimestrales y capital a vencimiento a nueve meses; la rentabilidad total del plazo se cifra en el 7,50 %, estimación sujeta al riesgo y no garantizada. La amortización anticipada queda sin comisión desde el sexto mes o con la venta de las unidades. La inversión mínima es de 300 € y se hará una única disposición. No consta fecha de apertura ni calificación interna.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

La promoción se levanta sobre una parcela triangular de 362 m² entre medianeras: nueve viviendas —una de un dormitorio y ocho de tres— de entre 59 y 121 m², en planta baja, dos plantas y bajo cubierta. El proyecto está visado, la licencia concedida y la obra se inició en noviembre de 2025, con un avance certificado del 50,00 % a 28 de septiembre y finalización prevista para mayo de 2027. La ejecución está contratada con Big Think Solutions, del Grupo VIVIM, por 1.320.750 €, unos 1.500 €/m² sobre rasante.

Un detalle registral: las plazas de aparcamiento no están en la finca financiada. Para cumplir la dotación mínima se han adscrito nueve plazas del edificio contiguo de Pompeu Fabra 18-20, un inmueble distinto del que se hipoteca.

En comercialización hay un solo contrato de compraventa formalizado, por 358.000 €, el 10,72 % de los 3.340.000 € de ventas previstas, con una entrega a cuenta del 10 %: unos 35.800 € de caja efectiva. Y aquí está la tensión de la operación. El préstamo vence a los nueve meses y la salida prevista es «la escrituración de las viviendas», pero la obra no termina hasta mayo de 2027: queda un margen de apenas un par de meses entre el fin de obra y el vencimiento para vender y escriturar las ocho viviendas restantes, sin que la ficha ofrezca un calendario comercial que lo sostenga. Comercializa Grohabitat, si bien el enlace publicado apunta a otra promoción distinta.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

Aquí está el dato que define la operación. La garantía hipotecaria es de primer rango, pero con un importe garantizado de 350.000 € y responsabilidad máxima de 455.000 €: cubre la mitad del préstamo, no su totalidad. El resto se apoya en el aval solidario de Groinversia Global, S.A. y Solabella, S.L. El LTV del 48 % que publica la ficha —55 % con la ampliación— se calcula sobre el préstamo completo contra una tasación actual de 1.450.072 €, mientras que la cobertura hipotecaria efectiva sobre ese valor es del 24,1 %. El valor en estado terminado es de 3.354.106 €, lo que deja el préstamo en el 20,9 %.

Los números del plan de negocio son holgados: 3.340.000 € de ventas previstas frente a 2.189.181 € de costes, un margen de 1.150.819 €, el 52,6 % sobre coste. El promotor declara 1.172.295 € de fondos propios, que la ficha presenta como el «54 % en el momento de la financiación»; ese porcentaje es en realidad el peso de esos fondos sobre los costes totales (53,55 %), no sobre los fondos disponibles en la firma, donde serían el 62,6 %.

La finalidad es mixta y sin desglosar: «recuperación de parte de los fondos propios aportados al proyecto y financiación de parte de los costes de obra pendientes». El expediente no dice cuánto de los 700.000 € devuelve capital al promotor y cuánto va a la obra, y describe esos fondos como aportados «al proyecto» en un apartado y «en la compra» en otro, cuando el suelo supuso 300.000 € de los 1.172.295 € declarados.

El promotor es una sociedad del grupo Solabella —mayoritario, con más de 30 años y más de 20 promociones en el área metropolitana de Barcelona— y de Groinversia. El historial de Groinversia en esta plataforma es extenso: más de 30 millones financiados en 49 proyectos, 43 ya concluidos, con una TIR media del 9,49 %. Solabella mantiene además un proyecto activo en Cresor, Soler i Diffent en Terrassa, también de 700.000 € y sin atrasos. La sociedad no está auditada, no figura en el RAI ni en ASNEF y está al corriente con la AEAT y la TGSS.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado; la plataforma recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en este tipo de proyectos. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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