Próxima Apertura | Civislend financia con un préstamo puente de 3.000.000 € el cambio de uso de un antiguo centro de datos de Telefónica en 46 viviendas en Hortaleza (Madrid) al 10 % con hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Civislend prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en el barrio de Pinar del Rey, en el distrito madrileño de Hortaleza. La operación consiste en un préstamo puente con garantía hipotecaria de primer rango a favor de la sociedad promotora Re-Aviva, destinado a financiar parte del precio de compra de un activo sobre el que se desarrollará un complejo residencial de 46 viviendas y 51 plazas de garaje. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Los inversores de Civislend concederán un préstamo de 3.000.000 € con garantía hipotecaria de primer rango, al que se sumarán inversores externos en igualdad de rango por un importe máximo de 1.000.000 €, de modo que la deuda total en primer rango asciende a 4.000.000 €. El préstamo, con un plazo de 21 meses y un tipo de interés nominal anual (TIN) del 10,00 %, permite la amortización total o parcial sin penalización a partir del mes 12 y una prórroga de 6 meses adicionales al mismo TIN; dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. Durante la vida del préstamo, el promotor —que adquiere el activo por 6.500.000 €— ejecutará el cambio de uso, obtendrá la licencia de obras, comercializará las viviendas y licitará la obra; la salida de los inversores coincidirá con la concesión del préstamo promotor, para el que ya trabaja con entidades bancarias de primer nivel.
Descripción del Activo, Cambio de Uso y Promotor
El activo es un edificio industrial construido en 1974 que hasta la fecha ha funcionado como centro de datos de Telefónica, si bien se trata de un suelo urbano consolidado con uso característico residencial. El promotor trabaja con una Entidad de Colaboración Urbanística para materializar el cambio de uso de oficina a residencial y obtener la licencia de obras, y el proyecto cuenta con un Certificado de Adecuación Urbanístico que confirma la viabilidad de la operación. Además del cambio de uso, se acometerá una ampliación de tres alturas adicionales para desarrollar las 46 viviendas y 51 plazas de garaje. El solar tiene 1.100 m² y el proyecto una superficie total de 6.324 m² —de los que 4.225 m² se sitúan sobre rasante—, con piscina y solárium en la cubierta; las viviendas tendrán una superficie media de 92 m² y contarán con una, dos o tres habitaciones.
El promotor, Re-Aviva, es una gestora inmobiliaria con sede en Madrid especializada en la transformación y el cambio de uso de locales obsoletos para su reinserción en el mercado residencial, con un equipo de más de 20 años de experiencia y más de 10 proyectos desarrollados en zonas como Príncipe de Vergara, Cuzco o Puerta de Hierro, según la información aportada. Se trata del tercer proyecto que financia con Civislend, tras Quinta de los Molinos (2024) y El Viso Reaviva (2024), ambos ya reembolsados con éxito en 2026.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El principal colateral de la operación es una hipoteca de primer rango sobre el suelo del proyecto, tasado actualmente en 7.953.664 €. Frente a la deuda total en primer rango de 4.000.000 € (3.000.000 € de Civislend más 1.000.000 € de inversores externos), la operación presenta un ratio préstamo/valor (LTV) actual del 50 %. El préstamo de los inversores de Civislend se materializa en una disposición única de 2.562.050 € para completar parte del pago de la compra del activo, a la que se suman gastos de formalización de aproximadamente 437.950 €. En el momento de la firma, Civislend aporta el 43 % de los fondos (3.000.000 €), los inversores externos el 15 % (1.000.000 €) y el promotor el 42 % (2.937.950 €).
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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