Próxima Apertura | BDkapital prepara 425.000 € para ocho viviendas unifamiliares en Tamaraceite (Las Palmas)

08/10/2026 – ⏱ 3 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

BDkapital, plataforma autorizada por la CNMV con el número de registro 23, prepara un préstamo con garantía hipotecaria de 425.000 € a Kraftwerk, S.L. para construir ocho viviendas unifamiliares en Tamaraceite, en Las Palmas de Gran Canaria. Toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo, que se detalla más adelante.

El tipo nominal es del 9,5 % anual a 18 meses, con amortización de capital e intereses a vencimiento y una TAE del 9,925 %. Aquí hay un número que no encaja: la ficha presenta una «rentabilidad de la oportunidad» del 15,25 %, cuando un 9,5 % anual a dieciocho meses da el 14,25 % simple, el 14,58 % capitalizado o el 14,89 % aplicando la TAE. La operación sí prevé que los intereses se devenguen desde la fecha de inversión y no desde la formalización —detalle favorable al inversor—, pero la ficha no cuantifica ese periodo ni explica el punto porcentual de diferencia. No constan fecha de apertura ni inversión mínima.

Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial

El promotor es ya titular del suelo y de la licencia, y ha desembolsado 650.000 € para llegar hasta ahí; el préstamo financia parte de la obra, aún por iniciar. La finca hipotecada está identificada en el Registro de la Propiedad de Las Palmas nº 2 con el número 23.954, y el plazo de ejecución previsto es inferior a dieciocho meses.

Y ese calendario merece atención, porque el préstamo también vence a los dieciocho meses y amortiza capital e intereses de una sola vez al final. Si la obra consume el plazo completo, no queda margen entre la entrega y el vencimiento para vender y escriturar las viviendas que no estén comprometidas. El contrato prevé amortización anticipada total si la comercialización se adelanta, con los intereses devengados hasta esa fecha y la comisión correspondiente.

En comercialización hay cuatro reservas formalizadas de las ocho viviendas. Son reservas, no compraventas, y la plataforma añade que existe una lista de interesados porque el promotor ya ejecutó la promoción «La Galera» en la misma zona. El precio objetivo ronda los 340.000 € por vivienda, así que las ventas previstas suman 2.720.000 €, coherente con la tasación en hipótesis de obra terminada. Conviene señalar que la ficha no publica la superficie de las viviendas: cita 2.720 €/m² de media en la zona en agosto de 2026 —un 6,83 % más que un año antes— y 3.029 €/m² para obra nueva según el Portal Estadístico del Notariado, pero sin metros no hay forma de contrastar los 340.000 € con esas referencias. La propia ficha advierte que el primer dato es orientativo porque mezcla obra nueva y usada.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

Los ratios son el punto fuerte y están bien calculados. La tasación de Arco Valoraciones fija el valor actual de la garantía en 609.714,51 €, lo que sitúa el LTV en el 69,70 %, y el valor en hipótesis de obra terminada en 2.713.701,63 €, que deja el préstamo en el 15,66 % de ese importe. Las ventas previstas equivalen al 100,2 % de ese valor terminado, así que el plan de negocio y la tasación se sostienen mutuamente.

La garantía es un derecho real de hipoteca sobre la finca, aunque la ficha no especifica su rango, dato que conviene verificar en el contrato. Se complementa con un aval solidario de una sociedad del grupo que renuncia expresamente al derecho de excusión y a la que se atribuyen fondos propios superiores a ocho millones de euros. Y aquí aparece la incoherencia más relevante del expediente: el apartado de garantías identifica al avalista como «Inmuebles Archipiélago, S.L.U.», mientras la descripción societaria lo llama «Inmuebles Elevaciones, S.L.U.». Son dos denominaciones distintas para quien responde del préstamo, y el documento del impuesto de sociedades que la ficha atribuye al avalista enlaza al mismo archivo que el del promotor, de modo que sus cuentas no pueden consultarse por separado.

Sobre el prestatario: Kraftwerk, S.L. se constituyó en octubre de 2020, tiene un capital social de 3.020 € y dos empleados. Su solvencia propia es reducida, y el expediente lo compensa con los 650.000 € ya aportados al proyecto y con el aval del grupo. La sociedad no figura en el RAI, en los ficheros de Experian o ICIRED, ni en procedimientos concursales o judiciales, está al corriente con la AEAT, la TGSS y la hacienda autonómica, y deposita cuentas con regularidad.

El control del dinero está bien resuelto: las disposiciones se liberan contra un calendario de hitos verificado por una empresa externa, y los importes no dispuestos permanecen en la cuenta del promotor en Lemonway. La operación queda además sujeta a condición suspensiva —el contrato no entra en vigor hasta alcanzar el importe mínimo— y a ratificación notarial previa al desembolso. La comisión de la plataforma, 21.250 € más impuestos, el 5 % del objetivo, la paga el promotor.

La plataforma afirma publicar solo proyectos con calificación A, AA o AAA, pero el campo de riesgo de esta ficha no recoge qué calificación concreta ha obtenido el proyecto. Y un detalle de redacción en el apartado de riesgos: el documento se refiere a los inversores como «prestatarios» cuando su posición es la de prestamistas.

Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado; la plataforma recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en este tipo de proyectos. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.

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