Próxima Apertura | SodaCrowd impulsan la rehabilitación de un edificio de Telefónica en Hortaleza (Madrid) para 46 viviendas
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
Se prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Madrid, estructurada como una operación de tipo equity. La operación consiste en la adquisición a Telefónica de un edificio situado en la calle Miranda de Arga, 1, en el distrito de Hortaleza, para su rehabilitación, ampliación y posterior venta en un proyecto residencial de aproximadamente 46 viviendas y 51 plazas de garaje. El proyecto está impulsado por los gestores Atilec y Re-Aviva. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Descripción del Activo
El inmueble cuenta actualmente con dos plantas sobre rasante y permite construir tres adicionales, hasta alcanzar aproximadamente 4.784 m². El precio de adquisición asciende a 6,5 M€, equivalente a una repercusión de 1.360 €/m². El proyecto contempla la transformación del activo a uso residencial mediante rehabilitación y una posible ampliación de tres plantas, cuya viabilidad urbanística ha sido analizada previamente por el equipo gestor y, según la información de la operación, resulta compatible con la normativa vigente.
Estructura de la Operación y Estrategia de Salida
La inversión total estimada asciende a aproximadamente 24,4 M€, financiada mediante 4,77 M€ de equity, financiación alternativa durante el periodo de arrendamiento y financiación bancaria para el CAPEX. Los gestores Atilec y Re-Aviva participan en el capital de la operación mediante una aportación conjunta de 595.000 €, lo que alinea parcialmente sus intereses con los de los inversores. Tras la compraventa, Telefónica permanecerá como arrendataria durante un periodo inicial de 12 meses, con dos posibles prórrogas de seis meses; el escenario más probable contempla una ocupación total de 18 meses, durante los cuales abonará una renta equivalente al 5,5 % anual —renta que percibe la operación en su condición de arrendadora, y no un rendimiento comunicado al inversor—, mientras se avanza en la definición del proyecto, la tramitación de licencias y la licitación de las obras. La sociedad que ejecutará el proyecto es de nueva creación y no desarrolla otra actividad. Conforme al criterio de la CNMV, al tratarse de una operación de tipo equity no se comunica una rentabilidad estimada; las cifras del plan de negocio son meras estimaciones, están sujetas al riesgo de la inversión y podrían no alcanzarse.
Plan de Negocio y Calendario
Según el plan de negocio del gestor, el proyecto estima unas ventas totales de 30,8 M€ y un resultado bruto cercano a 6,4 M€; estas cifras son estimaciones sujetas a variación. El calendario previsto contempla el inicio del desarrollo de los proyectos para solicitar licencia en octubre de 2026, la solicitud de licencia de obra en diciembre de 2026 y su aprobación en octubre de 2027, el inicio de la comercialización en noviembre de 2027, el inicio de las obras en diciembre de 2027, el fin de obra en mayo de 2029, la solicitud y aprobación de la licencia de primera ocupación en junio de 2029 y la entrega de viviendas en julio de 2029. Conviene tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja.
Riesgos y Consideraciones
Entre los riesgos identificados figuran el riesgo del promotor, vinculado a la solvencia y capacidad de ejecución del equipo gestor; el riesgo comercial, ligado a la capacidad de vender al precio y en los plazos previstos; el riesgo legal, relativo a permisos, licencias y posibles litigios; y el riesgo de construcción, derivado de imprevistos técnicos, desviaciones de costes o retrasos en la ejecución. Como factores mitigantes, la operación está sometida a una due diligence legal y técnica y a un Project Monitoring externo, y los gestores acreditan experiencia en operaciones de rehabilitación y reposicionamiento, incluidas operaciones similares con Telefónica.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del principal. Este proyecto de financiación participativa no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información provista no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos ni del sistema de indemnización de los inversores.
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