Los extranjeros compran 51.630 viviendas en el primer semestre de 2026, el 14,9 % del total, mientras las ventas generales caen un 1,9 %

30/09/2026 – ⏱ 6 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

El mercado residencial español atraviesa 2026 con un comportamiento desigual según el perfil del comprador. Mientras el conjunto de las compraventas de vivienda se contrae ligeramente, la demanda procedente del extranjero mantiene el ritmo. Los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, difundidos por idealista el 27 de septiembre, indican que los compradores extranjeros adquirieron 51.630 viviendas durante el primer semestre de 2026, lo que supone el 14,9 % de todas las operaciones, el porcentaje más alto de la serie histórica de los registradores. En el mismo periodo, el total de compraventas se situó en 346.030 unidades, un 1,9 % menos que en el primer semestre de 2025.

Las cifras del semestre: 51.630 operaciones y un 14,9 % del total

Las compras de extranjeros crecieron un 8 % respecto al semestre inmediatamente anterior y un 3,8 % en términos interanuales. El dato trimestral ya había mostrado esa tendencia: en el segundo trimestre de 2026, los extranjeros protagonizaron el 15,98 % de las operaciones, una de cada seis. La comparación entre ambas series describe un mercado en el que el peso relativo del comprador internacional aumenta por dos vías: porque sus compras se mantienen o crecen y porque las del comprador nacional se reducen.

Nacionalidades: británicos, neerlandeses, marroquíes y alemanes

Por nacionalidades, los británicos encabezan el listado con 3.510 compraventas en el semestre, seguidos muy de cerca por los neerlandeses (3.430), los marroquíes (3.125) y los alemanes (3.100). Las diferencias entre los cuatro primeros puestos son reducidas, de modo que el orden puede variar entre periodos. Los ciudadanos de la Unión Europea suman en conjunto en torno al 58 % de las adquisiciones realizadas por extranjeros, y el resto procede de países terceros, entre ellos Reino Unido, Marruecos y los de origen americano y asiático.

Provincias: Alicante, Málaga y Baleares concentran la presencia extranjera

La distribución territorial sigue siendo muy concentrada en el litoral mediterráneo y en los archipiélagos. En Alicante, los extranjeros participaron en el 45,5 % de las compraventas (11.340 operaciones); en Málaga, en el 35,7 % (6.463); en las Islas Baleares, en el 30,5 %; en Girona, en el 25,1 %; y en Las Palmas, en el 23,2 %. En estas provincias, casi una de cada tres o cuatro viviendas vendidas tiene un comprador extranjero, una proporción muy superior a la media nacional del 14,9 %. Fuera de esas zonas, el peso es sensiblemente menor, lo que explica que el dato agregado nacional oculte diferencias territoriales amplias.

Precio: el comprador internacional paga más por metro cuadrado

Otro elemento relevante es el precio. Según un informe de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) sobre el mercado de 2025, recogido por idealista, el comprador internacional pagó una media de 2.479 euros por metro cuadrado, frente a 1.839 euros del comprador nacional, una diferencia del 35 %. El importe medio de las operaciones de compradores extranjeros alcanzó los 204.365 euros, un 40 % más que en 2019. Según ese mismo informe, los residentes extranjeros que ya viven en España representaron el 11,6 % de las transacciones residenciales en 2025 y los no residentes, el 7,2 %. Por origen, los compradores norteamericanos pagan entre 4.311 y 4.336 euros por metro cuadrado, frente a entre 3.085 y 3.149 euros de media de los compradores de la Unión Europea y entre 2.668 y 2.691 euros de los asiáticos, según los datos difundidos.

Del uso vacacional a la residencia permanente

El informe de UCI describe la demanda internacional como un componente estructural del mercado, cada vez más vinculada a la residencia permanente y menos a la segunda vivienda de uso vacacional. Ese cambio se asocia a factores como el teletrabajo, la calidad de vida y la menor presión de precios en algunas zonas del norte de España, que empiezan a aparecer entre los destinos con demanda extranjera creciente, junto a la Comunitat Valenciana, Baleares, Canarias y Andalucía, que siguen siendo las regiones con mayor peso.

Por qué esto interesa al inversor inmobiliario

La presencia de un comprador con capacidad de pago distinta a la del comprador local influye en la formación de precios en las provincias donde se concentra. Cuando casi un tercio de las operaciones de una provincia tiene un comprador extranjero, la demanda efectiva de esa zona depende en parte de factores externos al mercado laboral y hipotecario español, como la evolución del tipo de cambio, la situación económica de los países de origen o los cambios normativos en materia fiscal y de residencia. Para quien analiza el mercado residencial, esto introduce una segmentación: el comportamiento de Alicante, Málaga o Baleares no es necesariamente representativo del resto del país.

A ello se suma el contexto de financiación. El euríbor a doce meses cerró septiembre de 2026 en el 3,251 %, según los datos publicados tras la subida de tipos del Banco Central Europeo del 10 de septiembre, que situó la facilidad de depósito en el 2,50 %. Un crédito más caro afecta sobre todo al comprador que depende de hipoteca, mientras que una parte de la demanda extranjera se realiza sin financiación bancaria, lo que puede explicar, al menos en parte, que su volumen de compras evolucione de forma distinta al del comprador nacional.

Lectura para el inversor

Conviene interpretar estas cifras con cautela. Los datos de los registradores reflejan operaciones inscritas, por lo que pueden existir desfases respecto a la fecha real de la compra. La clasificación por nacionalidad no distingue entre residentes y no residentes en todos los casos, y las comparaciones de precio por origen proceden de muestras y de fuentes distintas, por lo que no son directamente equiparables. Además, un semestre es un periodo breve para extraer conclusiones de tendencia. Los resultados pasados no anticipan los futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital.

En un mercado con demanda internacional relevante y financiación más cara, parte del capital privado ha explorado en ciclos anteriores vías de exposición al inmobiliario distintas de la compra directa de una vivienda, incluidas las fórmulas de financiación participativa reguladas. Es una dinámica observada, no una recomendación. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.

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