La vivienda bate récord en las capitales españolas: sube un 12,1 % en el segundo trimestre de 2026 y ninguna corrige a la baja

27/09/2026 – ⏱ 6 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

El Barómetro del Mercado Residencial de Capitales de Provincia, elaborado por la tasadora Gloval con datos del segundo trimestre de 2026, sitúa el precio medio de la vivienda en las capitales españolas en 2.327 euros por metro cuadrado, un 12,1 % más que un año antes. La cifra es coherente con el 12,2 % de subida interanual que calcula el Instituto Nacional de Estadística (INE) para el conjunto del país. Lo relevante no es solo la magnitud del avance, sino su reparto: de las capitales analizadas, ninguna registra una corrección a la baja en tasa interanual. Es un dato distinto del valor tasado que publica el Ministerio de Vivienda —que en el mismo trimestre marcó su propio récord en 2.355 euros por metro cuadrado con una subida del 12,5 %—, porque procede de una fuente y una metodología diferentes, aunque ambos indicadores describen la misma tendencia de fondo.

La foto del segundo trimestre: 2.327 euros por metro cuadrado

El barómetro de Gloval analiza la evolución de precios en las capitales de provincia a partir de su propia base de tasaciones y operaciones, y se publica de forma trimestral. En esta edición, la subida interanual del 12,1 % se combina con un avance del 1,7 % respecto al primer trimestre de 2026, lo que apunta a un ritmo de crecimiento que se mantiene sostenido trimestre a trimestre. Al tratarse de una media entre 50 capitales, el dato agregado esconde diferencias notables: mientras algunas plazas superan el 18 % o el 19 % de subida anual, otras se mueven por debajo del 5 %, un rango que conviene tener presente antes de extrapolar la cifra nacional a cualquier mercado local concreto.

Ninguna capital corrige a la baja

El dato que más distingue esta edición del barómetro es la ausencia total de correcciones: las 50 capitales analizadas cierran el segundo trimestre en positivo respecto a hace un año. Encabezan la subida Ciudad Real (20,1 %), Segovia (19,5 %), Santa Cruz de Tenerife (18,6 %), Pontevedra (18,5 %) y Oviedo (17,9 %), seguidas de Toledo, León, Huelva, Ávila y Castellón, todas por encima del 15 %. En conjunto, 37 de las 50 capitales superan el 10 % de subida interanual. El patrón coincide con el que vienen mostrando otros indicadores residenciales en 2026: buena parte del avance más intenso se concentra en capitales medianas con buena conexión de alta velocidad o autovía con Madrid, que absorben parte de la demanda que no encuentra oferta o precio asequible en la capital y su área metropolitana más inmediata.

Dónde la subida es más moderada

En el extremo opuesto, Ceuta (4,2 %), Huesca (5,6 %), Melilla (5,8 %), Cádiz (7 %), Alicante (7,2 %) y San Sebastián (7,6 %) registran los incrementos interanuales más bajos del barómetro. Son subidas notablemente inferiores a la media nacional, pero siguen siendo subidas: ni siquiera las capitales con el crecimiento más contenido muestran caídas de precio en esta edición del informe, lo que refuerza la lectura de un mercado sin correcciones generalizadas a corto plazo en ningún punto del mapa.

Precios al alza, actividad que se modera

Roberto Rey, presidente de Gloval, resume así la fotografía del trimestre: los precios continúan creciendo de forma generalizada mientras la actividad se ha moderado de forma notable. Es una combinación que apunta a un mercado con menos operaciones cerradas, pero a precios más altos, coherente con un contexto de financiación más cara tras las subidas de tipos del Banco Central Europeo en 2026 y con una oferta de vivienda nueva que sigue sin dar respuesta al ritmo de formación de hogares. El propio Banco de España ha situado recientemente el déficit acumulado de vivienda en España en torno a 755.000 unidades desde 2021, con el riesgo de que supere el millón hacia 2028 si no se corrige el desequilibrio entre oferta y demanda.

Por qué esto interesa al inversor inmobiliario

Una subida de precios sostenida y sin correcciones, combinada con una actividad transaccional que se enfría, es una señal que el inversor inmobiliario suele leer con atención doble. Por un lado, la revalorización del activo subyacente favorece a quien ya mantiene una posición en el mercado residencial español; por otro, un menor número de operaciones puede anticipar una fase de mayor prudencia compradora, especialmente en las plazas donde el encarecimiento ha sido más intenso en términos relativos. Cuando el precio de compraventa sube más deprisa que las rentas de alquiler, la rentabilidad bruta por alquiler tiende a comprimirse en los mercados más caros y a mantenerse más favorable en capitales de entrada más accesible; dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. Para el promotor y el financiador de proyectos residenciales, el mensaje de fondo es el mismo que trasladan otros indicadores de 2026: la demanda de vivienda nueva sigue sin encontrar oferta suficiente, lo que sostiene el interés por el activo que financian buena parte de los proyectos de financiación participativa inmobiliaria.

Lectura para el inversor

Conviene manejar estas cifras con la prudencia que exige cualquier indicador de mercado. El barómetro de Gloval se elabora con metodología y base de datos propias de la tasadora, distintas de las que emplea el Ministerio de Vivienda o el INE, de modo que las comparaciones directas entre fuentes deben hacerse con cautela, aunque las tres coincidan en la dirección del ciclo. Un dato trimestral no anticipa por sí solo la evolución futura de los precios, y la ausencia de correcciones en el trimestre analizado no implica que no puedan producirse en capitales concretas más adelante. Los resultados pasados no garantizan resultados futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital invertido. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.

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