El decreto de vivienda apunta al Consejo de Ministros del 29 de septiembre: escudo antidesahucios, prórroga de alquileres hasta 2028 y el voto de Junts

25/09/2026 – ⏱ 6 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

El real decreto-ley de vivienda que el Gobierno retiró de la agenda del Consejo de Ministros a finales de julio vuelve a tener fecha tentativa. Según la información publicada el 24 y el 25 de septiembre de 2026, el Ejecutivo trabaja para llevar el texto al Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre, aunque ninguna de las partes implicadas da la fecha por cerrada. El cambio de calendario se produce tras el desahucio en Madrid de una mujer de 87 años que residía desde hacía siete décadas en una vivienda de renta antigua, un caso que ha reabierto el debate político sobre la protección de los hogares vulnerables y ha reactivado una negociación que llevaba semanas detenida.

Qué se sabe del calendario

El expediente acumula varios intentos fallidos. El 28 de abril de 2026 el Congreso rechazó convalidar el Real Decreto-ley 8/2026, que incluía un límite del 2 % a la actualización de las rentas y una prórroga extraordinaria de contratos. El Gobierno preparó después un texto más amplio que preveía aprobar el 28 de julio y que retiró un día antes por falta de apoyos garantizados. Ahora el objetivo es el 29 de septiembre. Dentro del propio Ejecutivo conviven dos posiciones: Sumar pide aprobar el decreto aunque los votos no estén asegurados, mientras que el PSOE prefiere cerrar antes un acuerdo que garantice su convalidación. Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse en el BOE, pero decae si el Congreso no lo convalida en el plazo de treinta días hábiles.

El nuevo mecanismo frente a los desahucios

La novedad respecto al borrador de julio es el peso que adquiere la protección frente a los desalojos de personas vulnerables. Según la información publicada, en el procedimiento actual, cuando un juez ordena un desahucio de un hogar vulnerable se abre un plazo de cuatro meses para que la administración competente —comunidad autónoma o ayuntamiento— ofrezca una alternativa habitacional; si ese plazo vence sin solución, el lanzamiento se reactiva. La fórmula que se negocia mantendría el desalojo en suspenso a partir del cuarto mes hasta que exista una alternativa, pero con los gastos del proceso a cargo de la administración y no del propietario. Es un punto intermedio entre quienes reclamaban suspender los desahucios sin límite temporal y quienes advierten del riesgo de inseguridad jurídica para los arrendadores.

La prórroga de los alquileres hasta junio de 2028

El segundo eje es la prórroga extraordinaria, a petición del inquilino y en las mismas condiciones, de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que venzan en 2026, 2027 y el primer semestre de 2028. En la práctica supone mantener congelada la renta de esos contratos durante el periodo de prórroga. Las estimaciones manejadas durante la tramitación situaban el alcance potencial de la medida en torno al millón y medio de hogares. El borrador recoge también la incorporación del alquiler de temporada y del alquiler por habitaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con duración mínima de cinco años para los contratos de habitaciones —siete cuando el propietario sea persona jurídica— y límites de precio en las zonas declaradas tensionadas.

Las condiciones de Junts y los otros frentes abiertos

El voto de Junts es determinante para la convalidación. La formación ha retomado los contactos con el Gobierno sobre la base de las propuestas que entregó a comienzos de septiembre: incentivos fiscales para que los propietarios pongan viviendas en alquiler, deducciones para inquilinos y para hipotecas, ventajas fiscales para las cuentas de ahorro vivienda, medidas frente a la ocupación ilegal y respeto a las competencias autonómicas. También rechaza los decretos que agrupan materias heterogéneas. En el otro extremo, Podemos se opone a las ventajas fiscales a los arrendadores y a la reforma de la Ley del Suelo que el borrador incorporó para atraer a Junts y al PNV. PP y Vox han anunciado su voto en contra. Cada concesión a uno de los socios puede abrir un frente con otro, lo que explica la cautela sobre la fecha.

El bloque fiscal que afecta al capital invertido

Los borradores conocidos incluían, además, medidas con efecto directo sobre los vehículos de inversión residencial: un gravamen de entre el 15 % y el 25 % a las socimis, reducible si destinan parte de su cartera a alquiler social; la subida del IVA de la vivienda de uso turístico del 10 % al 21 %; y un derecho de adquisición preferente del inquilino cuando se vende la vivienda que ocupa, también en operaciones en bloque. No está confirmado cuáles de estas piezas se mantendrán en el texto que llegue al Consejo de Ministros, ni en qué términos.

Qué está vigente hoy

Mientras no se apruebe y convalide un nuevo texto, no existe prórroga extraordinaria de contratos, el alquiler de temporada y por habitaciones sigue fuera del régimen de vivienda habitual de la LAU, el IVA de la vivienda turística se mantiene en el 10 % y no hay gravamen específico a las socimis. Sí siguen aplicándose los límites de renta en los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023 y el índice de referencia para la actualización de arrendamientos que publica el INE.

Lectura para el inversor

El decreto llega en un momento de mercado concreto: el alquiler medio en España se situó en agosto en 15,1 euros por metro cuadrado al mes según idealista, el euríbor a doce meses cotiza por encima del 3,3 % tras la subida de tipos del BCE del 10 de septiembre y la OCDE ha elevado al 3,7 % su previsión de inflación para España en 2026. En ese contexto, una prórroga de contratos a renta congelada reduce la capacidad de los arrendadores de trasladar la inflación a las rentas en los contratos afectados, y un mecanismo de suspensión de desahucios con costes asumidos por la administración modifica el reparto del riesgo de impago. Para el inversor que analiza vivienda en alquiler, la variable relevante no es solo la renta de mercado, sino el marco regulatorio que determina cuánto de esa renta es exigible y durante cuánto tiempo. Para la promoción de obra nueva destinada a venta, el efecto es más indirecto y depende de si el texto final incluye medidas de suelo o incentivos a la oferta.

Conviene recordar que se trata de un borrador en negociación, cuyo contenido puede cambiar hasta el último momento y que, aun aprobado, necesita la convalidación del Congreso para mantenerse en vigor. Toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital, y los cambios normativos forman parte de esos riesgos. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.

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