ClubFunding: todo lo que tienes que saber antes de invertir
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Con más de 1.900 millones de euros financiados desde 2015, ClubFunding es una de las mayores plataformas de crowdfunding inmobiliario de Francia, y desde finales de 2023 tiene oficina en Barcelona. Su escala se nota en el ritmo: publica en torno a una decena de operaciones al mes.
Para el inversor español, la mayoría de esas operaciones siguen estando en Francia, con plazos de seis meses a dos años y, habitualmente, pagos mensuales de intereses. Conviene entender qué hay detrás.
Qué es y bajo qué supervisión opera
ClubFunding es una plataforma de crowdlending inmobiliario: reúne las aportaciones de muchos inversores particulares para financiar a promotores y a profesionales que compran, reforman o construyen inmuebles. Lo hace a través de bonos: el inversor suscribe obligaciones emitidas por la sociedad del proyecto, que se compromete a devolver el capital con sus intereses en el plazo pactado, y la plataforma actúa como representante de los bonistas.
En la práctica funciona como un préstamo: el inversor no se convierte en socio ni participa en el beneficio de la operación, su rendimiento se limita al interés acordado aunque el proyecto vaya mejor de lo previsto y, a cambio, tiene prioridad de cobro frente a los socios, si bien puede quedar por detrás de otros acreedores, como un banco.
Su denominación social es Clubfunding SAS, con sede en París, y forma parte del grupo ClubFunding, que preside David Peronnin. Está autorizada como proveedor de servicios de financiación participativa por la Autorité des marchés financiers, el supervisor francés, desde noviembre de 2023, con el número FP-2023-40, y opera en España con el pasaporte europeo que prevé el reglamento comunitario de financiación participativa.
La actividad, en cifras
En Realty Investor llevamos un registro propio de las ofertas que se publican en el mercado europeo, que en el caso de ClubFunding recoge una parte de su actividad. Entre febrero y octubre de 2026, estos son sus datos.
21 operaciones en ocho meses. 21 operaciones cerradas y cerca de 17 millones de euros captados, con una captación mediana de unos 590.000 euros e importes que van de 110.000 euros a algo más de 3 millones.
Sobre todo, Francia. Diecinueve se localizaron en Francia, incluida una en la isla de La Reunión, una en Bruselas y otra en Sotogrande, en Cádiz, la única española del periodo.
Rondas desiguales. Más de la mitad se completó en dos días o menos y siete lo hicieron el mismo día en que abrieron, aunque la ronda mediana fue más lenta que la del conjunto del mercado, de unas dos horas, y cuatro se alargaron dos semanas o más.
Plazos de seis meses a dos años. Casi la mitad de las operaciones se fijó a un año o menos, aunque el plazo mediano es de 18 meses, frente a los 15 del conjunto del mercado. En las operaciones de las que tenemos el dato, el pago de intereses está previsto cada mes.
Interés en línea con el mercado. Catorce de las 21 se publicaron al 11%, el mismo tipo mediano que el del conjunto del mercado, y solo tres superaron el 12%: una operación a seis meses al 13%, un hôtel particulier a las afueras de París al 14% y tres villas en Sotogrande al 15%.
Más allá de la vivienda. Además de vivienda, financió oficinas en Saint-Mandé y Montpellier, un local comercial en La Reunión y el complejo comercial de Coquelles, junto a Calais, y en las operaciones de las que tenemos el dato predominan la compra y la reforma de inmuebles sobre la obra nueva.
Cómo te devuelven el dinero · Qué pasa cuando un proyecto se retrasa
Según los indicadores que publica, a septiembre de 2026 había financiado más de 1.900 millones de euros en unos 1.470 proyectos desde 2015, de los que 850 ya se han devuelto íntegramente.
Cómo es invertir en ClubFunding
La entrada mínima se fija en cada proyecto, y en las operaciones del periodo fue de 500 o 1.000 euros. La plataforma no cobra comisiones al inversor, ya que sus ingresos salen del promotor, y las garantías se negocian operación a operación y pueden incluir hipotecas, la prenda de participaciones de la sociedad o avales del promotor.
No hay mercado secundario, así que el capital permanece invertido hasta que el proyecto devuelve, en plazos que pueden alargarse si la operación se retrasa. En cuanto al cumplimiento, según esos mismos indicadores, unos 370 millones de euros, cerca de una quinta parte de lo financiado desde 2015, acumulaban en septiembre retrasos de más de seis meses o estaban en procedimientos amistosos o judiciales de recuperación, mientras que las pérdidas definitivas registradas se limitan por ahora a un solo proyecto, con buena parte de esos procedimientos todavía abiertos.
Conocer estos rasgos de antemano es lo que permite situar cada operación en su contexto.
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Datos de Realty Investor sobre las operaciones publicadas entre febrero y octubre de 2026, elaborados a partir de nuestro propio registro de mercado, que recoge una parte de la actividad de la plataforma y no su historial completo. Solo se incluyen operaciones cuya ronda de financiación ya se ha cerrado, y las abiertas en varios tramos se computan como una sola. Las cifras acumuladas y de cumplimiento proceden de los indicadores que publica ClubFunding, con datos a septiembre de 2026 recogidos por fuentes del sector, y las condiciones para el inversor, de la compañía y de esas mismas fuentes.
Artículo informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión, ni una recomendación sobre ningún proyecto o plataforma. Realty Investor no es un proveedor de servicios de financiación participativa. La inversión en financiación participativa implica riesgo de pérdida total o parcial del capital, de no obtener el rendimiento esperado y de iliquidez, y no está cubierta por el Fondo de Garantía de Depósitos ni por el Fondo General de Garantía de Inversiones. Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.