Cierre | Urbanitae completa la captación de 1.000.000 € del último tramo del complejo de oficinas Francos en Oporto (Portugal)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae ha emitido el balance de cierre correspondiente a la ronda de financiación colectiva del último tramo del proyecto Francos, estructurado como inversión de capital (equity), para el desarrollo de un complejo de oficinas en Oporto (Portugal). Este tramo se levantó para completar el valor de equity previsto originalmente para el proyecto. La operación se articula mediante la aportación de capital de los inversores de Urbanitae a la sociedad vehículo Bayaz Properties 4, S.L., que participa a su vez en la sociedad promotora Colina Metafórica, Lda. El proceso de suscripción pública ha concluido tras completarse la captación prevista, consolidando un volumen final levantado de 1.000.000 €. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La captación se completó en un periodo de 3 días desde su apertura, hasta cubrir el objetivo de 1.000.000 € fijado para este último tramo. El análisis del flujo de capitales durante la ronda registra un ratio de aportación promedio aproximado de 231 € por minuto desde su activación.
Análisis Métrico de la Base Inversora y Distribución de Capital
La campaña concluyó tras registrar la participación de 660 inversores, quienes cubrieron el total del capital asignado a la oportunidad. La distribución de los fondos levantados entre este volumen de aportantes arrojó un ticket promedio de inversión aproximado de 1.515 € por participante.
Al tratarse de un proyecto de equity, y de acuerdo con el criterio del supervisor, la plataforma no comunica una rentabilidad estimada. La estructura pactada contempla una remuneración preferente del 15 % anual (TIR) sobre el capital aportado por los inversores de Urbanitae, de modo que el promotor no recibirá beneficios ni recuperará su capital hasta que los inversores hayan recuperado su inversión y obtenido dicha rentabilidad; esta previsión está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. Conforme al mismo criterio, se publican tres escenarios económicos —favorable, moderado y desfavorable—; en el escenario desfavorable, que contempla un incremento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta, el resultado sería negativo para los inversores, con pérdida parcial del capital aportado. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su compromiso sin justificación ni penalización.
Descripción del Activo, Avance del Proyecto y Gestor
El activo se ubica en la Rua Tenente Valadim, en Oporto, junto a la estación de Metro de Francos, en el CBD (Boavista). El proyecto consiste en el desarrollo de un complejo de oficinas compuesto por espacios de oficinas, auditorios, espacios de co-working, otros espacios comerciales y 180 plazas de garaje, con una superficie construida sobre rasante de 20.588 metros cuadrados. El suelo fue adquirido en junio de 2025; a la fecha de lanzamiento del tramo, la aprobación del proyecto de arquitectura ya había sido concedida (abril de 2026), junto con el resto de trámites y licencias necesarios, por lo que la documentación indica que no existe riesgo de licenciamiento, con el inicio de las obras previsto para el verano de 2026. La estrategia del proyecto es de plusvalías: una vez iniciada la construcción se comercializará la superficie en alquiler en formato multi-inquilino durante un periodo estimado de 12-18 meses antes de la venta del activo, estimada con una yield del 6 %. El plazo estimado del proyecto es de 30-34 meses, con la venta del activo prevista para el segundo trimestre de 2029.
El gestor de la oportunidad es Osborne+Co, promotor e inversor internacional en proyectos de oficinas, industriales y de uso mixto, con más de 30 años de experiencia según la información aportada. Tanto el promotor como la constructora MAP han comprometido capital propio en el proyecto. Los precios de alquiler y venta del plan de negocio han sido verificados mediante un informe de mercado de Savills; según datos de Cushman & Wakefield, la renta media de mercado en el CBD de Oporto se sitúa en 21 €/m².
Estructura Económica y Escenarios
Según la documentación, en el escenario favorable la previsión de ingresos totales asciende a 85.142.729 € y la estimación de costes totales a 71.959.928 €, sobre un equity total del proyecto de 23.163.628 €. El escenario moderado contempla una desviación al alza del 25 % en los costes de construcción, elevando los costes totales hasta 72.977.620 €, mientras que el escenario desfavorable considera un incremento de costes del 25 % y una reducción de precios de venta del 35 %, resultando en unos ingresos de 56.655.061 € y unos costes de 56.792.881 €. Las previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que pudieran derivarse de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula a las plataformas de financiación participativa, se recuerda a la base inversora que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado, y que las inversiones de capital conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado, la posibilidad de dilución o la pérdida total o parcial del capital aportado. Este proyecto de financiación colectiva no está autorizado ni supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información provista no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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