Próxima Apertura | wecity activa la fase III del préstamo de 500.000 € para la rehabilitación de 16 apartamentos turísticos en Conde de Vilches (Madrid), con hipoteca de primer grado
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa wecity prepara la activación de la fase III de la oportunidad "Madrid - Conde de Vilches". La sociedad promotora Edificio Vilches SL solicita financiación para la rehabilitación de un edificio situado en la calle del Conde de Vilches, 5, en Madrid, en el que se desarrollarán 16 apartamentos turísticos. La operación se instrumenta mediante un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado sobre el activo. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Esta tercera fase asciende a 500.000 €, dentro de un préstamo articulado en tres tramos cuyas dos fases anteriores se cerraron por 680.000 € y 550.000 €. De los 500.000 € que ahora se convocan, 439.155,00 € se destinan a costes de construcción y el resto a la estructuración del préstamo y otros gastos. La operación fija un tipo de interés nominal anual del 11,00 % a tipo fijo, lo que la plataforma traduce en una rentabilidad total estimada del 5,5 % sobre el capital aportado; dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. Los intereses se liquidan a vencimiento, el plazo previsto es de aproximadamente 6 meses y el vencimiento del préstamo queda fijado el 18 de marzo de 2027. La inversión mínima de acceso es de 500 € por usuario y el activo cuenta con una calificación crediticia de rating AA en la escala propia de la plataforma. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la convocatoria, extremo que el inversor debe verificar en la propia plataforma y en el documento de datos fundamentales de la inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Técnico y Estrategia de Explotación
El activo se levanta sobre un suelo de 422 metros cuadrados y suma 680 metros cuadrados construidos. El proyecto planteaba inicialmente 21 apartamentos turísticos, cifra que se ha reducido a 16 al no contar la promoción con exención de plazas de aparcamiento. En el plano urbanístico, el proyecto recibió el Certificado de Conformidad de la Entidad Colaboradora Urbanística el 11 de diciembre de 2025, y el avance material de la obra se sitúa en el 39,38 % según el informe de tasación.
Comercialmente, no hay unidades vendidas —0 de 16—, dado que el activo no se destina a venta sino a puesta en rentabilidad. Existe un acuerdo de explotación con Dobo Homes, marca vinculada al promotor, por un plazo de 10 años de obligado cumplimiento y una renta bruta anual de 288.000 €. La devolución del préstamo a los inversores de wecity está prevista mediante financiación bancaria una vez las rentas se hayan estabilizado. La propia documentación advierte de que el retraso en la concesión de la licencia de obra obligó a posponer el inicio de los trabajos y de que, en consecuencia, se estima posible un plazo mayor para la devolución del proyecto.
La sociedad del proyecto es Edificio Vilches SL, administrada y gestionada por Dobo Homes, operador especializado en alojamiento de corta y media estancia con un modelo digitalizado que permite al huésped gestionar el check-in y el check-out desde el móvil, con acceso 24/7. Dobo Homes trabaja con apartamentos, hoteles y hostales y desarrolla también proyectos de flex living, con estancias de uno a once meses, y declara más de 500 unidades en cartera y presencia en Madrid, Sevilla, Valencia y Málaga.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
Según el informe de tasación emitido por Tasa, la tasación actual del activo asciende a 1.942.009,16 € y la valoración en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) a 2.859.838,18 €. Sobre esas magnitudes, el préstamo de esta tercera fase determina un ratio Loan to Value HET del 60,49 %, mientras que la primera disposición, de 1.350.844,08 €, arroja un LTV de primera disposición del 69,55 %. El promotor ha aportado hasta la fecha 672.317,30 € en fondos propios en el momento de la adquisición, equivalentes al 27,99 % del total de fondos necesarios para el desarrollo del proyecto.
El colateral principal es la hipoteca de primer grado inscrita sobre el inmueble de la calle Conde de Vilches, 5. La constitución, conservación, gestión, administración y, en su caso, ejecución de los derechos reales en nombre de los inversores corresponden a un Agente de Garantías externo a wecity, designado en el contrato de préstamo. El destino de los fondos está supervisado por una empresa de monitoring externa a la plataforma, de modo que el promotor debe justificar documentalmente cada disposición; el importe del préstamo queda depositado en un wallet escrow abierto por la sociedad promotora en la entidad de pagos Lemonway y se libera de forma parcial a medida que la entidad verificadora autoriza cada disposición. Los gastos de constitución de la garantía hipotecaria —impuestos, notaría, gestoría, registro y agente de garantías— se financian dentro del propio importe de la oportunidad. La tarifa de éxito de wecity es del 4,50 % más IVA y solo se cobra si la financiación se completa.
La documentación enumera además los riesgos específicos de la operación: riesgo de crédito por incumplimiento de pagos del promotor, riesgo del sector ante cambios macroeconómicos o caídas de demanda, riesgo de incumplimiento incluida la eventualidad de un concurso de acreedores —supuesto en el que los créditos garantizados con hipoteca tendrían la consideración de créditos con privilegio especial conforme al Real Decreto Legislativo 1/2020—, riesgo de rendimiento inferior o retrasado, riesgo de iliquidez por la inexistencia de un mercado de negociación activo del préstamo, y otros riesgos fuera del control del promotor, como los políticos o regulatorios. La calificación crediticia procede de un sistema de scoring externo que pondera promotor (25 %), proyecto (50 %) y garantías (25 %) en una escala de 0 a 10; la propia plataforma advierte de que su nomenclatura no es comparable a la de agencias como Standard and Poor's, Moody's o Fitch, y de que el rating no es una medida de la calidad o idoneidad de la inversión ni sustituye a la diligencia debida de cada inversor.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado; la propia plataforma recomienda no destinar más del 10 % del patrimonio neto a proyectos de financiación participativa. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por estas instituciones, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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