Próxima Apertura | Civislend financia con 1.350.000 € un edificio de tres dúplex de obra nueva en la Colonia de Sant Jordi (Mallorca), con hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Civislend prepara una nueva operación de crowdlending inmobiliario en Mallorca. El proyecto consiste en la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango destinado a financiar parte de la compra del suelo y los costes de construcción de un edificio residencial plurifamiliar de obra nueva compuesto por tres viviendas tipo dúplex, con zonas comunes y anejo de garaje, en la Colonia de Sant Jordi, dentro del término municipal de Ses Salines. El promotor de la operación es MOVICOMTI, S.L. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
El préstamo asciende a 1.350.000 €. La operación fija un tipo de interés nominal anual del 10,50 % (TIN); dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo total es de 18 meses, con derecho del promotor a amortizar de forma total o parcial sin penalización a partir de la finalización del mes 6, y con la facultad de prorrogar el contrato 6 meses adicionales manteniendo el 10,50 % TIN. Tanto en el supuesto de amortización anticipada como en el de prórroga, los intereses se calculan en función del plazo real de disposición final del préstamo y del tipo anual pactado. El devengo de intereses comienza en la fecha de formalización, prevista en un máximo de 30 días laborables desde la captación de los fondos. La inversión mínima se sitúa en un ticket de 250 € por usuario, sin límite máximo de aportación. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la convocatoria ni una calificación crediticia interna, extremos que el inversor debe verificar en la documentación contractual y en el documento de datos fundamentales de la inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Urbanístico y Tracción Comercial
El proyecto se desarrolla sobre una parcela de 439 metros cuadrados y contempla 513 metros cuadrados construidos sobre rasante, a los que se suman 174 metros cuadrados bajo rasante destinados a tres plazas de aparcamiento y 249 metros cuadrados de terrazas descubiertas. El programa son tres viviendas dúplex —dos en planta baja y un ático—, cada una con tres dormitorios, terrazas y piscina privada, con una superficie media por vivienda de 212 metros cuadrados. La licencia de obras fue concedida en julio de 2026 y la construcción la ejecutará la constructora propia del promotor.
El emplazamiento se sitúa en la Colonia de Sant Jordi, un antiguo pueblo de pescadores convertido en destino vacacional y de segunda residencia, situado entre las playas de Es Trenc y Ses Roquetes. La localidad cuenta con puerto deportivo propio y se encuentra a unos 15 minutos del puerto de Sa Ràpita, a 40 minutos en coche del aeropuerto de Palma y a 47 minutos del centro de la capital balear, con acceso directo desde carretera. La comercialización de las viviendas ya se ha iniciado y, según la documentación de la operación, existen interesados, si bien no constan reservas ni ventas formalizadas. La salida de los inversores de Civislend coincidirá con la venta de las viviendas.
El estudio de mercado incorporado a la documentación analiza viviendas dúplex y áticos dúplex con terraza en cubierta de características similares en la propia Colonia de Sant Jordi, contrastando cierres reales inscritos en el Registro de la Propiedad en los últimos años con la oferta disponible de obra nueva y segunda mano, y concluye que el precio de venta previsto del proyecto se sitúa en línea con el mercado.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
Se realizará una primera disposición de 103.000 € destinada a cubrir el pago pendiente del suelo, a la que se añaden gastos de formalización de aproximadamente 195.635 €, lo que sitúa la primera disposición bruta en 298.635 €. El capital restante, 1.051.365 €, se dispondrá según las certificaciones de obra emitidas por un servicio externo de Project Monitoring contratado por el promotor. En el momento de la firma, el promotor aporta el 55 % de los fondos necesarios, equivalente a 368.015 €, y Civislend el 45 % restante, con 298.635 €. Considerando el total de fondos necesarios para el desarrollo completo del proyecto, la proporción se invierte: el promotor aporta 615.312 € (31 %) y Civislend 1.350.000 € (69 %).
La garantía es una hipoteca de primer rango sobre el activo objeto del proyecto, cuyo valor de tasación actual asciende a 519.990 € y cuyo valor de tasación en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) es de 1.794.389 €. De ahí resulta un ratio Loan to Value de primera disposición del 57 %, calculado sobre la primera disposición bruta y la tasación actual, y un LTV HET del 75 %, calculado sobre el importe total del préstamo y la valoración del edificio terminado. El ratio Loan to Sales se sitúa en el 50 %, resultado de dividir el importe bruto del préstamo entre el valor de venta previsto de 2.679.000 €.
El promotor es MOVICOMTI, S.L., promotora y constructora cuyo fundador acumula más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario, con actividad en promoción, construcción de edificios residenciales y comerciales, gestión integral de proyectos y dirección técnica de obras. Ha desarrollado promociones residenciales plurifamiliares en Murcia y Baleares, con más de 200 viviendas entregadas en 9 proyectos en los últimos años, financiados anteriormente con Cajamar, Banco Santander y Banco Sabadell. Dos de esas promociones se ubican en la propia Colonia de Sant Jordi y ya están entregadas: Residencial Pin de Celia (11 viviendas, 2022-2024, financiado por Banco Sabadell, precio medio de venta de 553.636 €, superficie media de 143 metros cuadrados y precio unitario medio de 3.866 €/m²) y Residencial Faro de Marina (8 viviendas, 2024-2026, financiado con fondos propios, precio medio de venta de 707.750 €, superficie media de 148 metros cuadrados y precio unitario medio de 4.778 €/m²).
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días para revocar su inversión sin coste alguno. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las operaciones de crédito inmobiliario conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado, la posibilidad de dilución o la pérdida total o parcial del principal en caso de insolvencia del deudor. Este proyecto de financiación participativa no es objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, y la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no está garantizado por el fondo de garantía de inversiones ni por el fondo de garantía de depósitos.
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