Próxima Apertura | Walliance prepara 700.000 € para cuatro villas en Cirimido (Como) sin ventas ni licencia concedida

28/10/2026 – ⏱ 4 min · Por Redacción de Realty Investor

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Walliance prepara un préstamo de 700.000 € a Cirimido Srl para cuatro viviendas en Cirimido (provincia de Como, Italia).

El tipo bruto es del 12,00 % anual y el plazo, quince meses sin preamortización, con capital e intereses al vencimiento; mínimo 500 €. La rentabilidad total del 15,00 % es ese tipo prorrateado a quince meses y cuadra, pero el promotor puede prorrogar seis meses más por decisión propia: el plazo llegaría a veintiuno y el cobro se desplaza al final. Ninguna referencia está garantizada.

Descripción del Activo, Avance Técnico/Urbanístico y Tracción Comercial

Serán cuatro viviendas en tres villas de madera X-LAM: dos independientes y una pareada con dos casas. El suelo se compró en escritura el 25 de septiembre. La licencia no está concedida: se solicitó el 24 de junio, el Ayuntamiento notificó su expedición el 31 de julio y la sociedad pagó las tasas el 7 de octubre. El experto estimó unos veinte días desde ese pago, plazo que vence esta semana, sin que la ficha confirme la emisión. Sin licencia no se desembolsan los fondos.

No hay ninguna venta ni reserva comunicada. De los 1.263.004 € de coste, 213.004 € —el 17 %— son arras y anticipos de compradores que no existen.

Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales

Las cuentas cuadran al céntimo: las partidas de coste suman los 1.263.004 € declarados y los cuatro precios de venta, los 1.675.000 € de ingresos, cuya diferencia es el beneficio bruto de 411.996 €. El préstamo es el 55,4 % del coste. No hay tasación independiente, así que no existe un LTV: la única cobertura calculable es el 41,8 % sobre unas ventas que son los precios de salida del propio promotor.

No hay hipoteca. La garantía es una garantía autónoma a primer requerimiento por el 120 % del préstamo y sus intereses, unos 966.000 €, cuyo emisor la ficha no identifica; una patronage fuerte de Milano20 Srl que cubre esas arras y anticipos mientras no se cobren; y la subordinación de 350.000 € de préstamos de socios hasta devolver el crowdfunding, que es lo que la tabla llama «equity» del promotor. No hay cobertura aseguradora.

Esa garantía vale lo que valga Milano20, patrocinadora y dueña del 76 % de la prestataria. Su balance de 2025 declara 3.639.164 € de activo, 3.208.219 € de deuda —1.541.940 € vence en el ejercicio— y 315.244 € de patrimonio: diez veces más deuda que fondos propios, con 356.371 € de EBITDA. Las magnitudes tampoco cierran: activo menos deuda deja 430.945 €, no los 315.244 € declarados. La calificación es BBB, y el propio texto añade que los márgenes operativos son insuficientes para cubrir los gastos financieros.

El historial es de otro producto: 23 operaciones y 65 pisos en Milán, con rentabilidades del 28 % al 67 % en divisiones de oficinas y reformas. Las rentabilidades pasadas no indican las futuras. El Uggiate Trevano que Walliance financió en febrero salió en la misma provincia y con los mismos términos, pero con cuatro de seis villas vendidas.

Los inversores no experimentados disponen de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es financiación participativa, no un depósito: conlleva riesgo de iliquidez y de pérdida total o parcial del principal, no está supervisada por la CNMV ni por el Banco de España y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE.

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