Próxima Apertura | Urbanitae abre el último tramo del complejo de oficinas Francos en Oporto (Portugal) mediante una ampliación de capital
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara el lanzamiento del último tramo del proyecto Francos, una oportunidad de inversión inmobiliaria estructurada como inversión de capital (equity) para el desarrollo de un complejo de oficinas en Oporto (Portugal). Este tramo se levanta para completar el valor de equity previsto originalmente para el proyecto, que no era necesario cuando se levantó el primer tramo, en condiciones económicas similares a las de los tramos anteriores. La operación se articula mediante la aportación de capital de los inversores de Urbanitae a la sociedad vehículo Bayaz Properties 4, S.L., que participa a su vez en la sociedad promotora Colina Metafórica, Lda. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Al tratarse de un proyecto de equity, y de acuerdo con el criterio del supervisor, la plataforma no comunica una rentabilidad estimada. La estructura pactada contempla una remuneración preferente del 15 % anual (TIR) sobre el capital aportado por los inversores de Urbanitae, de modo que el promotor no recibirá beneficios ni recuperará su capital hasta que los inversores hayan recuperado su inversión y obtenido dicha rentabilidad; esta previsión está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo estimado del proyecto es de 30-34 meses, con la venta del activo prevista para el segundo trimestre de 2029.
Descripción del Activo, Avance del Proyecto y Gestor
El activo se ubica en la Rua Tenente Valadim, en Oporto, junto a la estación de Metro de Francos, en el CBD (Boavista). El proyecto consiste en el desarrollo de un complejo de oficinas compuesto por espacios de oficinas, auditorios, espacios de co-working, otros espacios comerciales y 180 plazas de garaje, con una superficie construida sobre rasante de 20.588 metros cuadrados. El suelo fue adquirido en junio de 2025; a la fecha de lanzamiento del tramo, la aprobación del proyecto de arquitectura ya había sido concedida (abril de 2026), junto con el resto de trámites y licencias necesarios, por lo que la documentación indica que no existe riesgo de licenciamiento; el inicio de las obras está previsto para el verano de 2026. La estrategia del proyecto es de plusvalías: una vez iniciada la construcción se comercializará la superficie en alquiler en formato multi-inquilino durante un periodo estimado de 12-18 meses antes de la venta del activo, estimada con una yield del 6 %.
El gestor de la oportunidad es Osborne+Co, promotor e inversor internacional en proyectos de oficinas, industriales y de uso mixto, con más de 30 años de experiencia según la información aportada. Tanto el promotor como la constructora MAP han comprometido capital propio en el proyecto. Los precios de alquiler y venta del plan de negocio han sido verificados mediante un informe de mercado de Savills; según datos de Cushman & Wakefield, la renta media de mercado en el CBD de Oporto se sitúa en 21 €/m².
Estructura Económica y Escenarios
Según la documentación, en el escenario favorable la previsión de ingresos totales asciende a 85.142.729 € y la estimación de costes totales a 71.959.928 €, sobre un equity total del proyecto de 23.163.628 €. El escenario moderado contempla una desviación al alza del 25 % en los costes de construcción, elevando los costes totales hasta 72.977.620 €, mientras que el escenario desfavorable considera un incremento de costes del 25 % y una reducción de precios de venta del 35 %, resultando en unos ingresos de 56.655.061 € y unos costes de 56.792.881 €, en el que los inversores asumirían pérdidas sobre el capital aportado. Las previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que pudieran derivarse de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones de capital conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital aportado; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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