Próxima Apertura | Urbanitae abre el Tramo B de 1.955.000 € para la construcción de la vivienda "Alcalá 4 Golf" en Nueva Andalucía, Marbella (Málaga), con hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara la convocatoria del segundo tramo de un préstamo hipotecario formalizado en septiembre de 2025 a favor de la sociedad COGITARI ALCALÁ 4, S.L., del grupo COGITARI HOMES. Los fondos de este Tramo B se destinarán a financiar parcialmente los costes de construcción y los costes generales de una vivienda unifamiliar aislada en construcción, denominada "Alcalá 4 Golf", situada en la urbanización Nueva Andalucía, en el término municipal de Marbella (Málaga). Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
El Tramo B se convoca por un importe de 1.955.000 €, que se adhiere a la deuda existente. De ese importe, 1.798.535 € se asignan a costes de construcción y costes generales para el desarrollo de la obra durante los próximos seis meses, y 156.465 € a los costes de estructuración de la operación. El tramo fija un tipo de interés fijo anual simple del 10,0 %; dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo se establece en 12 meses, con una posible extensión de 6 meses adicionales, y tanto los intereses como el principal se abonan a vencimiento, devengándose los intereses desde el momento de la formalización del contrato de préstamo. La amortización anticipada total se permite en cualquier momento, sujeta a un retorno mínimo de intereses equivalente a 12 meses. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la convocatoria, la inversión mínima por usuario ni una calificación crediticia interna, extremos que el inversor debe verificar en la plataforma y en el documento de Datos Fundamentales de la Inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial
El activo subyacente es una vivienda unifamiliar aislada distribuida en cuatro niveles sobre una parcela de 1.458 metros cuadrados, con una superficie construida total de 1.468 metros cuadrados. El programa contempla cinco dormitorios, seis baños, piscina exterior, aparcamiento subterráneo y jardín, con vistas al campo de golf y a la montaña. La planta sótano incorpora espacios de ocio que incluyen bodega, sala de juegos, gimnasio y spa. La parcela fue adquirida por el gestor del proyecto con fondos propios y cuenta con licencia de obras concedida en noviembre de 2024 para la construcción de una vivienda unifamiliar con piscina.
Las obras comenzaron en abril de 2025 y el grado de avance de la construcción se sitúa en torno al 42 %, tras completarse parte del movimiento de tierras, la cimentación y el desarrollo del bajo rasante. El calendario previsto por la plataforma sitúa la finalización de los trabajos, la venta de la vivienda y el repago del préstamo entre el tercer y el cuarto trimestre de 2027. La comercialización del activo se encomendará a una agencia inmobiliaria en régimen de exclusividad y no se iniciará hasta alcanzar un grado de avance de obra de entre el 50 % y el 60 %, práctica habitual en este tipo de activos. Urbanitae indica haber realizado un estudio de mercado sobre los precios de venta planteados por el gestor y haber encargado una due diligence comercial a un agente externo, que emitió un informe favorable corroborando dichos precios; la documentación de la oportunidad incluye un listado de testigos de venta en la zona.
El inmueble se ubica en la urbanización Nueva Andalucía, zona residencial del término municipal de Marbella rodeada de superficies ajardinadas y vegetación natural, con vistas al Real Club de Golf Las Brisas y a menos de cinco minutos de otros tres campos de golf, y con conexiones por carretera con Málaga, Marbella y Puerto Banús. El gestor del proyecto es COGITARI HOMES, grupo inmobiliario con más de 10 años de actividad en el diseño y desarrollo de proyectos residenciales en la Costa del Sol, fundado por Lars Christensen, con más de 30 años de experiencia en el sector en Dinamarca y en la propia Costa del Sol. La firma acumula más de 15 proyectos desarrollados en Marbella, Benahavís y Málaga. "Alcalá 4 Golf" es el quinto proyecto que financia a través de Urbanitae, tras Villa Alcalá, Gate 3, Pinares de San Antón y Hills 14.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
La operación se estructura vía deuda: los inversores de Urbanitae conceden un préstamo a tipo fijo a la sociedad prestataria. El préstamo bruto total asciende hasta un máximo de 5.100.000 €, de los cuales los inversores de la plataforma aportarán hasta 5.000.000 €, repartidos en tres tramos. El Tramo A, por hasta 2.185.000 €, se formalizó en septiembre de 2025 y se destinó a financiar parte de los costes de construcción y generales. El Tramo B, ahora convocado, asciende a hasta 1.955.000 €. El Tramo C, por hasta 960.000 €, se levantará mediante 860.000 € de los inversores de Urbanitae y 100.000 € aportados por co-inversores que se adhieren a la deuda existente. Por su parte, el promotor compromete un capital total aproximado de 2,8 millones de euros, y cualquier desviación sobre los costes previstos en el plan de negocio deberá cubrirse con fondos propios.
El paquete de coberturas se compone de una garantía real de hipoteca de primer rango sobre la finca objeto de la financiación, con una responsabilidad hipotecaria del 150 %; un contrato privado de prenda de primer rango sobre las acciones de la sociedad prestataria; un contrato privado de prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias del proyecto; un mandato de venta a favor de los inversores de Urbanitae, activable en el mes 24 si no se produce la extensión, en el mes 36 en caso de extensión, o ante la materialización de cualquier incumplimiento del préstamo; y una carta de compromiso de capital (Equity Commitment Letter) del promotor que asegura las aportaciones adicionales de fondos propios.
La parte del préstamo destinada a obra se dispondrá mediante certificaciones de obra de carácter mensual, sujetas al informe favorable de un Project Monitor, figura que revisa las certificaciones, el avance de la construcción y las posibles desviaciones en plazo y coste, y que aprueba los desembolsos mensuales. La estrategia de salida de los inversores es la venta de la vivienda terminada. Entre los riesgos identificados en la documentación figuran el riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta del activo, el riesgo de desviación en los plazos de ejecución —para el que el promotor cuenta con un Project Manager encargado del control del cronograma—, el riesgo de desviación en los costes de construcción y la posibilidad de que cambien de forma sustancial las condiciones pactadas entre el inicio de la campaña y la formalización del contrato, en cuyo caso el proyecto se cancelaría y se devolvería la inversión.
Urbanitae advierte de que, en caso de no cubrirse la totalidad del volumen de inversión, el plazo de captación podrá superarse hasta en un 25 % manteniendo las mismas condiciones, y de que el proyecto podrá financiarse cuando se haya alcanzado al menos el 90 % del objetivo, una vez descontada la participación que pudiera tener la propia plataforma. La oportunidad se abre a cualquier inversor registrado, incluidos socios con al menos el 20 % del capital o de los derechos de voto, directivos y empleados de la plataforma y personas vinculadas a ellos por control, en los mismos términos y condiciones que el resto de inversores y sin trato preferente ni acceso privilegiado a la información.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; los proyectos publicados no son objeto de autorización ni de supervisión por la CNMV ni por el Banco de España, la información facilitada por el gestor no ha sido revisada por dichos organismos, y la inversión carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no obtenga el rendimiento esperado ni recupere el capital aportado.
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