Próxima Apertura | wecity financia con 1.000.000 € la transformación de un hotel en 22 apartamentos en Calenzano (Florencia, Italia), con hipoteca de primer grado
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa wecity prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en la Toscana. La sociedad promotora Sesto Costruzioni srl solicita financiación para la compra de un hotel situado en Via di Prato 62, en Calenzano (Florencia, Italia), con el objetivo de rehabilitarlo y transformarlo en un edificio residencial de 22 apartamentos y 44 plazas de aparcamiento descubiertas. La operación se instrumenta mediante un préstamo hipotecario a tipo fijo con garantía hipotecaria de primer grado sobre el activo. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
El objetivo de captación se ha fijado en 1.000.000 €, destinados de forma finalista a la adquisición del inmueble. La operación establece un tipo de interés nominal anual del 11 %, con una rentabilidad total estimada del 16,50 %; dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo ordinario es de 18 meses, con opción de una prórroga de 6 meses adicionales, e incorpora un periodo de obligado cumplimiento (lock-up) de 6 meses. Los intereses se abonan a vencimiento. La inversión mínima de acceso es de 500 € por usuario y el activo cuenta con una calificación crediticia de Rating A. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la convocatoria, extremo que el inversor debe verificar en la plataforma y en el documento de datos fundamentales de la inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial
El activo subyacente es un edificio hotelero con una superficie construida de 2.500 metros cuadrados situado en Calenzano, municipio de la cintura urbana de Florencia. El proyecto contempla su reconversión en 22 unidades residenciales, acompañadas de 44 plazas de aparcamiento en superficie. En el plano urbanístico, la licencia se solicitará una vez adquirido el activo, por lo que la operación se convoca en fase previa a la obtención del permiso. En el plano comercial, la venta de las unidades no se ha iniciado a la fecha de la convocatoria.
El desarrollo se ejecutará en régimen de autopromoción: una vez obtenida la licencia, los compradores adquirirán las unidades en bruto y suscribirán con el promotor un contrato de obra que financiará la ejecución de los trabajos. La estrategia de salida de los inversores está prevista mediante la venta de las viviendas. El promotor señala como marco de la operación el crecimiento de la demanda en el área situada al oeste y al norte de Florencia, atribuido al alza de precios registrada en la propia ciudad.
La gestión del plan de negocio corre a cargo de Sesto Costruzioni, constructora y promotora con más de 65 años de actividad en Florencia y su entorno. La firma inició su trayectoria en obra principalmente residencial y amplió posteriormente su actividad a obra civil; entre sus intervenciones figuran trabajos en el estadio Artemio Franchi de Florencia y en varias fincas históricas de la Toscana. En los últimos años ha desarrollado promociones por cuenta propia en la corona urbana florentina, concretamente en las zonas de Sesto Fiorentino y Calenzano.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
La estructura de capital del proyecto se articula en tres tramos que suman 4.150.000 €: la aportación de fondos propios del promotor, por 650.000 €, equivalente al 15,7 % del total de recursos necesarios y destinada a la compra del activo; el préstamo captado a través de wecity, por 1.000.000 €; y las aportaciones de los compradores en régimen de autopromoción, por 2.500.000 €, que financiarán la ejecución de la obra una vez obtenida la licencia.
De acuerdo con el informe de tasación emitido por RYZE, la valoración actual del activo asciende a 1.530.000 €, lo que determina un ratio Loan to Value (LTV) del 65,36 % sobre el estado presente del inmueble. La valoración en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) se sitúa en 5.779.000 €, de lo que resulta un LTV HET del 17,30 % respecto al importe del préstamo.
El colateral principal de la operación es la inscripción de una hipoteca de primer grado sobre el inmueble de Via di Prato 62. La constitución, conservación, gestión, administración y, en su caso, ejecución de la garantía en nombre de los inversores están delegadas en un agente de garantías externo a la plataforma, designado en el contrato de préstamo; los gastos de constitución de la garantía —impuestos, notaría, gestoría, registro y agente de garantías— quedan financiados dentro del importe de la operación. El destino de los fondos estará supervisado por una empresa de monitoring externa, y el promotor deberá justificar documentalmente cada disposición de capital: el importe permanece depositado en una cuenta escrow abierta en la entidad de pago Lemonway y se libera de forma parcial a medida que la entidad verificadora autoriza cada disposición.
La calificación Rating A procede de un sistema de scoring externo que puntúa por separado promotor, proyecto y garantías, con pesos relativos del 25 %, el 50 % y el 25 % respectivamente, sobre una escala de 0 a 10. La propia plataforma advierte de que esta nomenclatura no es comparable con las calificaciones de agencias como Standard and Poor's, Moody's o Fitch, no constituye una medida de la calidad o idoneidad de la inversión y no sustituye a la diligencia debida individual del inversor. La tarifa de éxito de wecity asciende al 4,50 % más IVA sobre el importe financiado, está contemplada dentro de los costes del proyecto y solo se cobra si se alcanza la financiación solicitada. wecity está autorizada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, con propuesta favorable del Banco de España, e inscrita con el número de registro 9.
Entre los riesgos identificados en la documentación figuran el riesgo de crédito ante un eventual impago del principal o los intereses por parte del promotor, el riesgo sectorial derivado de cambios macroeconómicos o de una reducción de la demanda, el riesgo de incumplimiento y concurso —en cuyo caso los créditos garantizados mediante hipoteca tendrían la consideración de créditos con privilegio especial conforme a la Ley Concursal—, el riesgo de rendimiento inferior o retrasado, el riesgo de iliquidez por la inexistencia de un mercado secundario activo para el préstamo y el riesgo de que los inversores no puedan influir en la gestión de la sociedad promotora.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; los proyectos de financiación participativa no son objeto de supervisión por la CNMV ni por el Banco de España, la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por dichos organismos, y la inversión carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no obtenga rendimiento alguno de su inversión.
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