Cierre | StockCrowd IN completa la captación de 750.000 € para el proyecto "Residencial Los Jarales" en Galapagar (Madrid)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa StockCrowd IN ha emitido el balance de cierre correspondiente a la ronda del proyecto "Residencial Los Jarales", promovido por Encopiso Inversión Inmobiliaria, S.L. La operación, instrumentada mediante un préstamo de interés fijo con garantía hipotecaria de primer rango, tenía por objeto financiar los costes pendientes necesarios para completar la construcción de tres viviendas unifamiliares aisladas en la urbanización Los Jarales, en el municipio madrileño de Galapagar. El proceso de suscripción ha concluido tras asignarse la totalidad del objetivo publicado, con un volumen final levantado de 750.000 €. StockCrowd IN es un proveedor de servicios de financiación participativa autorizado por la CNMV e inscrito en su registro especial con el número 19. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria partía de un objetivo de recaudación de 750.000 €, importe que quedó cubierto al 100 % en un periodo acumulado de 94 minutos desde su apertura. El análisis del flujo de aportaciones durante la sesión arroja un ratio de captación de 7.979 € por minuto.
Análisis Métrico de la Base Inversora y Distribución de Capital
La campaña concluyó tras registrar la participación de 267 inversores, que cubrieron el total de la línea asignada a la oportunidad. La distribución de los fondos levantados entre ese número de aportantes arroja un ticket promedio de 2.809 € por participante. StockCrowd IN abría la oportunidad a partir de un ticket mínimo de 500 € por usuario.
La operación se ha estructurado como un préstamo de interés fijo con un tipo de interés nominal anual del 10,00 % (TIN). La ficha de la oportunidad recoge una rentabilidad anual del 10,38 % y una rentabilidad total del 10,00 %; dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo de vencimiento ordinario se fija en 12 meses, prorrogables por tres meses adicionales con un incremento de las condiciones económicas equivalente a 1,50 puntos en el tipo de interés y 0,50 puntos en la comisión de la plataforma. La amortización del capital se produce a vencimiento y los intereses se liquidan por trimestres vencidos, contados a partir del día siguiente a la fecha de inicio del préstamo; las condiciones de amortización anticipada son las estándar de la plataforma. El calendario de repago previsto por el promotor contempla amortizar el 50 % del principal con la primera venta y el 50 % restante con la segunda. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su compromiso sin justificación ni penalización.
Descripción del Activo Subyacente, Avance Urbanístico y Perfil del Promotor
El activo subyacente se sitúa en la calle Almendro números 14 y 16 y la calle Pino números 5 y 7, dentro de la urbanización Los Jarales, en Galapagar. La parcela original, adquirida íntegramente con fondos propios del promotor, fue objeto de una segregación que dio lugar a cuatro fincas independientes: la parcela A, solar urbano de 559,50 metros cuadrados; la parcela B, de 559,21 metros cuadrados; la parcela C, de 1.249,38 metros cuadrados con una vivienda edificada en 1979, ya escriturada y vendida por 620.000 €, que queda fuera del perímetro del proyecto; y la parcela D, de 559,21 metros cuadrados. Sobre los tres solares restantes, todos con calificación de suelo urbano consolidado, se construyen tres viviendas unifamiliares aisladas de 185 metros cuadrados construidos y 59 metros cuadrados de terraza cada una, distribuidas en dos plantas sobre rasante, con cuatro dormitorios —uno de ellos en suite—, tres baños, salón, cocina, garaje en superficie para dos vehículos y piscina independiente.
El proyecto cuenta con proyecto de ejecución visado y licencia de obra nueva para cada una de las viviendas. Las obras están iniciadas y presentan un grado de avance estimado del 35,40 % según tasación: se han ejecutado los trabajos de movimiento de tierras, cimentación y estructura, y avanzan las partidas de cubiertas, saneamiento y albañilería. El presupuesto de construcción asciende a 950.000 €, equivalente a aproximadamente 1.994 € por metro cuadrado sobre rasante, y la entrega de las viviendas está prevista para el segundo trimestre de 2027. La comercialización de las tres unidades no se había iniciado a la fecha de la convocatoria. El activo se ubica en una zona residencial consolidada del entorno de la Sierra de Guadarrama, con acceso a Madrid y a los municipios de Torrelodones, Las Rozas y Collado Villalba a través de la A-6 y la M-505.
Respecto al perfil societario del promotor, la documentación publicada indica que Encopiso Inversión Inmobiliaria, S.L. no figura en el Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) ni registra apuntes en el fichero ASNEF Empresas, se encuentra al corriente de pago con la AEAT y la TGSS y obtuvo beneficio en su último ejercicio económico; la sociedad no está auditada. Esta operación constituye el primer proyecto financiado a través de StockCrowd IN.
Estructura de Capital, Indicadores de Riesgo y Coberturas Reales
Los costes totales previstos del proyecto ascienden a 1.634.838 €. El coste de adquisición del suelo se sitúa en 840.000 €, si bien, una vez descontado el importe escriturado correspondiente a la parcela C, el coste neto de adquisición queda en 220.000 €. Frente a los 750.000 € captados en la plataforma, el promotor aporta 884.838 € de fondos propios, equivalentes al 54 % de la estructura. El plan de negocio contempla unos ingresos totales por ventas de 2.550.000 €, a razón de 850.000 € por vivienda, precio que la documentación sitúa en el nivel más bajo del rango de obra nueva registrado en las zonas de Los Jarales y La Navata. A ello se suma la venta ya materializada de la vivienda original de la parcela C, de aproximadamente 400 metros cuadrados construidos, por 620.000 €.
En cuanto a las métricas de apalancamiento, la tasación del estado actual en vigor asciende a 1.255.347 €, lo que determina un ratio Loan to Value (LTV) de primera disposición del 60 %, mientras que el Valor en Estado Terminado (VET) se sitúa en 2.427.897 €. El paquete de coberturas se compone de una garantía hipotecaria de primer rango sobre los tres solares, con una responsabilidad hipotecaria máxima de 975.000 €, y del aval de la constructora ENCOCASA CONSTRUCTORA, S.L. La constitución, conservación, gestión, administración y, en su caso, ejecución de la garantía real están delegadas en un agente de garantías externo a la plataforma, que actúa como mandatario indirecto de los inversores en virtud de un contrato de mandato formalizado ante fedatario público. La formalización de la operación se articula mediante la firma del contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
StockCrowd IN informa asimismo de que sus socios, directivos y empleados pueden participar como inversores en los proyectos publicados en la plataforma, en las mismas condiciones que el resto de inversores y sin trato preferente ni acceso privilegiado a la información, en cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503. Las tarifas de la plataforma —la tarifa de éxito, calculada como un porcentaje sobre los fondos obtenidos, y la tarifa de pasarela de pagos, del 1 % sobre el objetivo máximo de financiación— son asumidas por el promotor y no repercuten en la rentabilidad obtenida por los inversores.
Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; los proyectos no son objeto de supervisión por la CNMV ni por el Banco de España, y carecen de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. La información facilitada por el promotor no ha sido revisada ni aprobada por la CNMV, las previsiones publicadas son planes de negocio que pueden modificarse en el transcurso de la operación y los inversores no pueden influir en la gestión de las sociedades financiadas. Es posible que el inversor no obtenga rendimiento alguno de su inversión y que no pueda vender los instrumentos de inversión cuando lo desee.
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