Próxima Apertura | SoodCrowd capta 1.800.000 € en equity para la promoción de 45 viviendas de obra nueva en San Juan (Alicante), con licencia concedida
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa SoodCrowd prepara una operación de participación en capital (equity) en el mercado residencial de la provincia de Alicante. El proyecto consiste en la adquisición de un solar en San Juan y en el desarrollo y posterior venta de una promoción de obra nueva de 45 viviendas, con plazas de garaje y trasteros, sobre aproximadamente 5.174 metros cuadrados construidos sobre rasante. El promotor de la operación es Barrio Vivo. A diferencia de un préstamo, en esta modalidad el inversor participa en el capital del proyecto y su retorno depende del resultado de las ventas; toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria fija una meta de financiación de 1.800.000 €, importe con el que los inversores de SoodCrowd entrarán en el equity de la operación. El plazo de ejecución previsto es de 25 meses. La plataforma proyecta un retorno total estimado del 42,9 % sobre el capital invertido y una TIR estimada del 18,6 %; ambas son proyecciones sujetas al riesgo de la inversión y no están garantizadas, y el rendimiento real puede variar en función de las condiciones de mercado. La estructura económica contempla además una TIR preferente del 10 % a favor del inversor antes de cualquier distribución de beneficios al promotor. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la ronda, la inversión mínima por usuario ni una calificación crediticia interna, extremos que el inversor debe verificar en la documentación contractual y en el documento de datos fundamentales de la inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial
La promoción se compone de 45 viviendas distribuidas en planta baja y cuatro alturas, con una superficie total construida sobre rasante de 5.173,8 metros cuadrados. El producto se concentra en viviendas de dos y tres dormitorios con terraza, con un rango de precios previsto de entre 170.000 € y 340.000 € por unidad, y se dirige, según la descripción de la operación, a familias de la propia zona. La distribución de las ventas previstas por planta es homogénea: la planta baja aporta el 17,1 % (2.425.503 €), la primera el 20,3 % (2.885.503 €), la segunda el 20,6 % (2.930.503 €), la tercera el 20,9 % (2.960.503 €) y la cuarta el 21,1 % (2.995.503 €).
En el plano urbanístico, la adquisición del solar incorpora el proyecto ya desarrollado, la licencia de obras concedida y un precio de construcción previamente licitado entre seis constructoras, elementos que la plataforma identifica como reductores del riesgo urbanístico y de ejecución. El calendario de hitos publicado sitúa la compra final del suelo en octubre de 2026, la licitación de constructoras en noviembre de 2026, la adjudicación de las obras en enero de 2027 y el inicio de obra en febrero de 2027. La finalización de los trabajos está prevista para septiembre de 2028, la solicitud de la licencia de primera ocupación para octubre de 2028 y la entrega de las viviendas para noviembre de 2028. La sociedad que ejecutará el proyecto es de nueva creación y no desarrolla ninguna otra actividad.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Mitigación de Riesgos
El coste total de la operación asciende a 12.437.037 €, equivalente a 2.403,85 € por metro cuadrado construido. El desglose por partidas sitúa la construcción como capítulo principal, con un 61,8 % (7.683.113 €), seguida de la adquisición del activo con un 18,9 % (2.349.554 €) y de otras licencias, tasas e impuestos con un 5,5 % (678.073 €). Completan el presupuesto los gastos financieros (3,4 %, 422.272 €), la dirección de obra (2,5 %, 307.642 €), los gastos de comercialización (2,4 %, 301.756 €), los gastos imputables (2,4 %, 294.173 €), los proyectos (1,4 %, 168.670 €), los gastos de titulación (0,8 %, 98.648 €), los seguros (0,5 %, 61.574 €), las licencias y permisos de obra (0,4 %, 50.903 €) y los estudios previos (0,2 %, 20.661 €). El presupuesto incorpora además una partida de contingencias equivalente al 5 % del presupuesto de construcción.
La estructura de capital prevé una inversión total aproximada de 12,4 millones de euros, articulada mediante 3,0 millones de euros de equity y financiación bancaria para el desarrollo de la promoción. Dentro de ese equity, los inversores de la plataforma aportan 1,8 millones de euros y el equipo promotor participa con 600.000 € de capital propio, circunstancia que SoodCrowd señala como alineación parcial de intereses. El plan de negocio contempla unas ventas totales de 14.197.515 €, equivalentes a 2.744,12 € por metro cuadrado, y un beneficio neto estimado de 1,5 millones de euros. La estrategia de salida es la venta ordinaria de las viviendas terminadas.
Al tratarse de una operación de capital, no existe garantía hipotecaria ni carga real a favor de los inversores: el retorno depende del resultado del proyecto. La documentación identifica cuatro focos de riesgo. El riesgo de promotor, ligado a la solvencia y capacidad de ejecución del equipo gestor, para el que se citan como mitigantes la experiencia previa de Barrio Vivo en proyectos de características similares en la provincia de Alicante —donde reside y opera—, su equipo multidisciplinar y su aportación de capital propio. El riesgo comercial, vinculado a vender a los precios y en los plazos previstos, respecto del cual la plataforma indica que los precios de salida se sitúan dentro del rango de obra nueva del distrito y que tanto la provincia como el municipio registran escasez de oferta y demanda creciente. El riesgo legal, relativo a permisos, licencias y eventuales litigios, sometido a una due diligence legal y técnica y a un servicio externo de project monitoring encargado de verificar el cumplimiento del plan. Y el riesgo de construcción, referido a desviaciones de plazo y coste, analizado mediante distintos escenarios y cubierto en parte por la citada partida de contingencias y por el mismo project monitoring externo.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa mediante participación en el capital, y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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