Próxima Apertura | Raizers financia con 850.000 € la rehabilitación del antiguo edificio de Eaux de Calais para crear una residencia de 22 viviendas en Calais (Francia)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Raizers prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Calais (Francia). La operación, denominada «Domaine de l'Ô», consiste en la rehabilitación y ampliación del antiguo edificio de Eaux de Calais para crear una residencia de 22 viviendas, y está impulsada por la promotora SCOT'IMMO, fundada en 2017 por Joël Lanscotte. La financiación se destina a la adquisición del terreno y al inicio de las obras. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
La captación de fondos asciende a 850.000 €, con un tipo de interés anual del 11 % y una duración de 18 meses; dicho rendimiento está sujeto al riesgo de la inversión y no está garantizado. El préstamo se amortizará y reembolsará a medida que el operador realice las ventas, con pago anual de intereses y un plazo mínimo de seis meses. El contrato prevé destinar al reembolso la totalidad de las cuotas recaudadas por la venta de las viviendas pendientes de comercializar (a partir de la 18.ª), una amortización de 425.000 € (el 50 % del capital) en la segunda solicitud de fondos de la fase de obras, prevista para julio de 2027, y la amortización del saldo en la última solicitud de fondos, al entregarse el proyecto. La plataforma advierte de que la fecha de vencimiento puede variar, en particular en supuestos de reembolso anticipado, exigibilidad anticipada o ejercicio por el prestatario de la opción prevista en el artículo 9.2 del contrato.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Tracción Comercial
El activo es un complejo inmobiliario existente que se rehabilitará y ampliará para crear 22 viviendas distribuidas en tres edificios (A, B y C) de dos plantas más planta baja: 8 viviendas en el edificio A, 3 en el B y 11 en el C. La operación incluye plazas de aparcamiento, locales para bicicletas y contenedores, espacios comunes acondicionados, dos ascensores y una zona verde compartida. Las obras contemplan el vaciado integral de los edificios conservando cimientos, muros de carga, fachadas, estructura, parte de la cubierta, suelos y escaleras, la creación de 88 m² de superficie construida adicional, la sustitución de carpinterías exteriores, el refuerzo del aislamiento térmico y acústico y la renovación completa de las instalaciones. El presupuesto de las obras asciende a 2.142.760 € sin IVA (unos 1.566 €/m² sin IVA), con inicio previsto en septiembre de 2026 y una duración estimada de 15 meses; la licencia de obras está en vigor desde enero de 2026, la firma de la adquisición del terreno se prevé para finales de julio de 2026 y la entrega para el tercer trimestre de 2027.
El inmueble se sitúa en el cruce de las calles de Varsovia, Edimburgo y Bruselas, en un barrio residencial próximo al centro de Calais, ciudad de unos 67.000 habitantes en la región de Hauts-de-France, con acceso a la autopista A16, al puerto de Calais y a la terminal del Eurotúnel. En el plano comercial, la comercialización corre a cargo de Scot'Immo en colaboración con la agencia Guy Hoquet de Calais; hasta la fecha se han reservado 17 de las 22 viviendas, el 77 % de las unidades y el 76 % de la facturación de la promoción (3.412.309 €). Según la plataforma, en el momento de su intervención todos esos contratos de reserva se habrán convertido en promesas de venta, con citas fijadas para la firma ante notario. El proyecto cumple además los requisitos del programa Denormandie, que permite a los compradores que realicen una inversión en alquiler acogerse a una reducción fiscal siempre que se cumplan determinadas condiciones, entre ellas que las obras representen al menos el 25 % del coste total y que el inmueble se destine al alquiler durante 6, 9 o 12 años.
Estructura de Capital, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El préstamo de Raizers de 850.000 € se sitúa frente a un precio de adquisición de 686.400 €, lo que arroja un LTA (préstamo sobre adquisición) del 124 %, y frente a un coste de adquisición total de 3.041.546 €, con un LTC del 28 %. El precio de venta previsto del conjunto asciende a 4.494.028 €, a un precio medio de 3.285 €/m² sobre 1.368 m². La operación la lleva a cabo SCOT'IMMO, sociedad por acciones simplificada con un capital social de 2.000 €, inscrita en el Registro Mercantil de Boulogne-sur-Mer con el número 824 975 197 desde el 26/01/2017. El reembolso está garantizado por una hipoteca de primer rango sobre la totalidad de las parcelas a favor de Raizers, en representación del conjunto de suscriptores; la fianza personal notarial de Joël Lanscotte; y una garantía notarial a primera demanda de la SCCV Domaine de l'Ô. Entre los aspectos a tener en cuenta, la propia plataforma señala que la situación geopolítica actual podría afectar tanto a las obras como a la comercialización.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del capital invertido. Este proyecto no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos ni del sistema de indemnización de los inversores.
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