Próxima Apertura | Civislend financia con 1.980.000 € los costes pendientes y la refinanciación de una promoción de 19 viviendas en Tordera (Barcelona)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Civislend prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Tordera (Barcelona). La operación consiste en la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango destinado a financiar los costes de construcción pendientes y a refinanciar la deuda existente de un proyecto de 19 viviendas con anejos en un edificio residencial plurifamiliar, promovido por Grupo Danepi. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
El importe total del préstamo asciende a 1.980.000 €, con una duración de 12 meses y derecho del promotor a prorrogarlo 6 meses adicionales al 11,00 % TIN; el promotor puede realizar amortizaciones totales o parciales sin penalización a partir del mes 6, y en caso de amortización anticipada o prórroga los intereses se calcularán en función del plazo de disposición final. La estructura de desembolsos contempla una primera disposición neta de 1.200.000 € destinada a refinanciar la deuda actual, a la que se suman unos gastos de formalización de 221.419 €; adicionalmente, se podrá disponer de hasta 39.600 € para el pago de soft costs mediante facturas y de 518.981 € para hard costs, que se dispondrán según certificaciones de obra ejecutada validadas por un Project Monitoring independiente. El ticket mínimo por inversor es de 250 €, sin límite máximo, y los intereses comenzarán a devengarse desde la fecha de formalización, prevista en un máximo de 30 días desde la captación de los fondos.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Plan Comercial
El activo es un edificio en construcción que el promotor adquirió en febrero de 2025, con un proyecto inicial de 2006 y licencia de obras vigente. Se distribuye en planta baja y tres alturas sobre rasante, aprovechando el cambio de cota entre las dos vías a las que da el proyecto, y comprende 19 viviendas, 15 plazas de aparcamiento y 6 trasteros, con una superficie total de proyecto de 1.928 m². Las viviendas tendrán una superficie promedio de 74 m², distribuidas en uno, dos o tres dormitorios y uno o dos baños. Las obras se retomaron en julio de 2025 y presentan actualmente un avance del 80 % según la última certificación. El activo se sitúa en Tordera, municipio de la provincia de Barcelona con conexión hacia Barcelona y Girona, dotado de centros educativos, instalaciones deportivas, comercios, servicios sanitarios y zonas verdes, y donde se ubican las oficinas centrales de Inditex y centros logísticos de otras compañías.
La comercialización no se ha iniciado: el promotor prevé comenzarla cuando la obra esté terminada, con el objetivo de maximizar los precios de venta. La salida de Civislend coincidirá con la venta de las viviendas. Conviene tener en cuenta que, al no haberse iniciado aún la comercialización, no existe a fecha de publicación tracción de ventas contrastable, y el repago depende de que dichas ventas se materialicen en el plazo previsto.
Estructura de Capital, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
En el momento de la firma del préstamo, el promotor aportará 1.548.130 € al proyecto, lo que supone un reparto de fondos del 52 % por parte del promotor y del 48 % por parte de Civislend, que aporta 1.421.419 €. La garantía de la operación es una hipoteca de primer rango sobre el activo financiado, tasado actualmente en 3.450.420 €, lo que sitúa el LTV de primera disposición en el 41 %, resultado de dividir la suma de la primera disposición neta (1.200.000 €) y los gastos de formalización (221.419 €) entre el valor de tasación actual. El activo cuenta además con un valor de tasación en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) de 4.175.785 €, lo que implica un LTV HET del 42 %, resultado de dividir el importe total del préstamo entre dicho valor. El proyecto está promovido por Grupo Danepi, grupo empresarial con sede en Calella (Barcelona) y más de 30 años de trayectoria, especializado en la inversión, gestión y explotación de activos inmobiliarios, hoteleros y sociosanitarios, con una estrategia centrada en la rehabilitación y reposicionamiento de activos en Cataluña.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado, la posibilidad de dilución o la pérdida parcial o total del principal. Este proyecto de financiación participativa no está autorizado ni supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del Fondo de Garantía de Inversiones ni del Fondo de Garantía de Depósitos.
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