Próxima Apertura | Raizers financia con 960.000 € la refinanciación parcial de la villa «Les Merlettes» en Saint-Barthélemy mediante un préstamo al 12 % con hipoteca de segundo rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Raizers prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Saint-Barthélemy, en las Antillas francesas. La operación consiste en la refinanciación parcial de una villa situada en el paraje de Merlette, en el barrio de Flamands, dentro de un complejo de cinco villas nuevas e independientes desarrollado por la sociedad PRUNEVAL, filial de MAMITA. El objetivo de la operación es permitir al grupo reconstituir una parte de sus fondos propios para reinvertirlos en el desarrollo de nuevas operaciones inmobiliarias. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
La sociedad SAS MAMITA suscribirá un préstamo de 960.000 € a un tipo de interés anual del 12 % y con un plazo de 24 meses, con reembolso del principal al vencimiento. Se retendrán seis meses de intereses, que se abonarán a los inversores dentro de los dos meses siguientes a la fecha de emisión, mientras que el resto de los intereses se pagará a vencimiento. El contrato de emisión de bonos prevé el reembolso anticipado en caso de que la venta de la villa se produzca antes de la fecha de vencimiento. La plataforma advierte de que la fecha de vencimiento contractual puede variar, en particular en supuestos de amortización anticipada, exigibilidad anticipada o ejercicio por el prestatario de la opción prevista en el artículo 9.2 del contrato de préstamo.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Tracción Comercial
El activo es la villa «Les Merlettes», una vivienda unifamiliar de 130 m² situada en la parcela catastral AH n.º 1214, de 409 m² de superficie, en las colinas de Merlette. Cuenta con tres dormitorios con baños privados, salón-comedor, cocina interior y cocina exterior, terraza, piscina privada de 3 × 6 metros, locales técnicos y dos cisternas. La construcción cumple la normativa antisísmica y anticiclónica vigente. El inmueble se encuentra en la zona de Flamands, al noroeste de la isla, a unos 4 minutos en coche de la playa de Flamands, a unos 8 minutos del aeropuerto de Saint-Barthélemy-Rémy-de-Haenen y a menos de 10 minutos de Gustavia.
La villa fue adquirida por MAMITA en venta sobre plano en 2022 y financiada con fondos propios, complementados con un préstamo bancario de 1,92 millones de euros concedido por el Crédit Agricole de Guadalupe. Según el certificado del director de obra, a 31 de marzo de 2026 las obras estaban ejecutadas en un 90 % y se encontraban en fase de acabados, con entrega prevista para octubre de 2026. La comercialización se ha confiado a Douglas Elliman Saint-Barthélemy, con unos honorarios del 5 % del precio de venta, IVA incluido; la propiedad lleva un mes en preventa, ha registrado tres visitas y una oferta verbal, rechazada por ser inferior al precio solicitado.
Estructura de Capital, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
La suma del préstamo de Raizers y del préstamo bancario asciende a 2.880.000 €, frente a un precio de venta de 5.250.000 €, lo que sitúa el LTV de la operación en el 55 %. La agencia Barnes de Saint-Barthélemy ha valorado la villa en 5,25 millones de euros, equivalentes a 40.385 €/m². Según el análisis de referencias de la zona de Flamands recogido por la plataforma, el precio medio observado se sitúa en torno a 36.450 €/m², si bien dos de las tres referencias presentan un nivel de acabados inferior o requieren obras; la tercera, con prestaciones similares, se ofrece a 38.462 €/m². Para facilitar la comercialización, el precio de venta será objeto de un ajuste progresivo regulado contractualmente: 5,0 M€ en abril de 2027, 4,8 M€ en julio de 2027 y 4,6 M€ en octubre de 2027, en caso de no producirse la venta.
El reembolso del préstamo está garantizado por una hipoteca de segundo rango sobre la villa a favor de Raizers, en representación del conjunto de prestamistas; una garantía autónoma a primera demanda (GAPD) otorgada ante notario por el holding SFIC, sociedad matriz de MAMITA; el aval personal notarial de Philippe Curutchet; y el bloqueo de las cuentas corrientes de los socios de SFIC inscritas en el pasivo de MAMITA, por importe de 792.000 €, durante toda la vigencia del préstamo, de modo que no podrá realizarse ningún reembolso al accionista antes del reembolso íntegro a los inversores. La operación la lleva a cabo la SAS MAMITA, con un capital social de 80.000 €, inscrita en el Registro Mercantil de Basse-Terre con el número 751 015 611 desde el 20/03/2012, y perteneciente al grupo Globality, fundado y dirigido por Philippe Curutchet. Entre los aspectos a tener en cuenta, la propia plataforma señala que la situación geopolítica actual podría afectar tanto a las obras como a la comercialización.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del capital invertido. Este proyecto no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos ni del sistema de indemnización de los inversores.
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